Những lý do khiến người Việt thích đầu tư nhà phố, đất nền

Thị Trường Nhà Đất

Với tâm lý tích lũy tài sản an toàn, ăn chắc mặc bền, đa số người Việt đặt mục tiêu lớn trong cuộc đời là tích lũy tiền mua nhà phố, thậm chí là cả đất nền bỏ hoang.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Nam Phát nhận định, dù thị trường địa ốc ngày càng phát triển, hàng hóa đa dạng với giá bán khá hợp lý. Tuy nhiên, tâm lý sở hữu nhà ở gắn liền với đất vẫn còn chiếm ưu thế rất lớn. Ông Nam đã đưa ra những lý do người Việt say mê kênh đầu tư này.

Đầu tiên là do tập quán cha ông để lại, căn nhà phải gắn liền với đất mới là loại tài sản có giá trị. Trải qua nhiều giai đoạn thị trường địa ốc nóng sốt, quan niệm trên ngày càng được củng cố. Tin tưởng đất giữ giá tốt hơn tài sản khác hoặc tăng dần theo thời gian khiến người Việt luôn ưu tiên loại hàng hóa này, thậm chí là họ còn mua đất nền làm của để dành, của hồi môn hoặc đợi cơ hội tăng giá.

Hai là việc mua đất nền hoặc nhà phố còn gắn liền với tiềm năng phát triển tương lai với khi các gia đình Việt thường có nhiều thế hệ ở gần hoặc sống cùng nhau. Những gia đình này chuộng nhà phố và đất nền bởi một khi kinh tế khá giả có thể xây dựng ngôi nhà mới khang trang hơn ngay trên chính ngôi nhà hoặc mảnh đất cũ.

Ba là một bộ phận không nhỏ các bậc phụ huynh chỉ đồng ý cho tiền con cái mua đất nền hoặc nhà phố. Họ vẫn thường bảo thủ với quan niệm cũ. Bên cạnh đó, họ còn bị ám ảnh vì sự xô bồ, nhếch nhác, không an ninh của những nhà tập thể thời họ còn trẻ hoặc khu căn hộ chung cư có từ hàng chục năm trước.

Bốn là việc mua đất nền hoặc nhà phố mang đến cho chủ sở hữu cảm giác mình chính là người chủ thực sự của một tài sản có giá trị. Người Việt Nam muốn được toàn quyền quyết định mọi thứ, hiện thực hóa những ước mơ bằng nhiều hình thức như thiết kế xây dựng theo sở thích, cho thuê, buôn bán mở văn phòng kinh doanh ở ngay nhà mình. Với tài sản là một khu đất còn trống, chủ sở hữu mảnh đất có thể thực hiện kế hoạch đầu tư: xây dựng nhà vừa để ở vừa làm phòng trọ cho thuê hoặc tìm kiếm đối tác đầu tư theo mô hình này.

Năm là quan niệm đất đai là loại tài nguyên không sinh thêm trong khi dân số nước ta ngày càng tăng mạnh và tốc độ đô thị hóa nhanh. Nhà phố và đất nền trong đô thị được coi là dòng sản phẩm sẽ khan hiếm theo thời gian. Mặc dù không tồn tại công thức cho bài toán đổ tiền vào đất trong bao lâu sẽ sinh lợi nhuận và tỷ suất sinh lời là bao nhiêu nhưng người Việt Nam vẫn coi đây là kênh đầu tư an toàn trong thời gian dài.

Sáu là tại những đô thị phát triển, nếu chịu khó đi ra khu vực rìa trung tâm, người dân vẫn có thể tìm kiếm đất nền và nhà phố với giá vừa túi tiền, kết nối hạ tầng tương đối tốt. Riêng ở Tp.HCM, đất nền tại một số quận huyện vùng ven vẫn đang khá rẻ và điều đó thu hút được các đối tượng khách hàng. Những cặp vợ chồng trẻ mua đất xây dựng nhà cấp 4, nhà đầu tư mua đất để hiện thực hóa tài sản, tích lũy lâu dài hoặc xu hướng xây dựng nhà cho thuê để vừa chờ giá đất tăng vừa thu tiền lẻ.

Bảy là thị trường chung cư ở Việt Nam mặc dù đã có bước phát triển đáng kể so với vài chục năm trước nhưng hiện tại vẫn còn các hạn chế nhất định. Những vụ tranh chấp sở hữu riêng - chung, bất đồng về cách quản lý, cung ứng dịch vụ trong những tòa nhà, nhiều kinh phí phát sinh thêm... hiện vẫn đang diễn ra khắp nơi. Điều đó khiến một bộ phận người Việt không hài lòng, cảm thấy bất an khi phải giao tài sản của mình cho người khác giám sát, quản lý. Họ tránh các rắc rối phát sinh bằng cách mua đất nền và nhà phố để ở hoặc cho thuê với hình thức tự quản và xem đó là kênh tích lũy tài sản theo cách truyền thống.

(Theo Vnexpress) 

Số doanh nghiệp BĐS tăng cao tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt

Thị Trường Nhà Đất

8 tháng vừa qua, trên thị trường bất động sản (BĐS), số lượng doanh nghiệp (DN) đăng ký thành lập mới tăng đến 80,2% so với cùng kỳ năm ngoái, tạo ra một cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa những DN vừa và nhỏ.

Để tìm hiểu nội dung này, phóng viên đã có cuộc phỏng vấn ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam.

- Số liệu thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, số lượng DN đăng ký thành lập mới trong lĩnh vực BĐS tăng hơn 80% so với cùng kỳ năm trước. Ông cho biết, đâu là nguyên nhân khiến cho các DN BĐS ồ ạt thành lập mới như vậy?

Theo tôi, đây là tín hiệu rất đáng mừng. Trước đây, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam từng nói, với dân số 90 triệu của nước ta hiện tại, số DN cần thiết phải có là 2 triệu DN nhưng mới chỉ đang có khoảng 400.000 DN.

Có thể thấy, số lượng hiện DN có quá ít ỏi so với số lượng bình quân cần thiết phải có trong một nền kinh tế đang phát triển Việt Nam. Việc các DN thành lập mới tăng mạnh mẽ như vậy là do thủ tục thành lập DN hiện tại đã đơn giản hóa đi rất nhiều.

Đồng thời, do nền kinh tế đang phát triển ổn định, nhu cầu thành lập DN của những người có khả năng kinh doanh tăng lên. Bên cạnh đó, cơ hội kinh doanh trong thị trường BĐS bây giờ đã được mở rộng và tăng lên rất nhiều so với các năm trước. Vì thế, việc tăng số lượng DN BĐS là một tín hiệu tốt, chúng ta có thể lạc quan về điều này.

- Thực tế các DN thành lập mới nhiều nhưng nhìn chung, năng lực của các DN BĐS Việt Nam hiện khá khiêm tốn, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc vào phía ngân hàng. Về thực tế này, ông đánh giá thế nào?

Theo tôi, đây là một thực tế của các DN BĐS tại Việt Nam. Trong khi đó, dù Luật đã quy định vốn pháp định của các DN BĐS tăng từ 6 tỷ lên 20 tỷ nhưng kể cả 20 tỷ hoặc 50 tỷ thì cũng vẫn là quá ít ỏi để có thể đầu tư một dự án nhà đất. Vậy vì sao lại có quá nhiều DN thành lập mới như thế?

Về vấn đề này, tôi cho rằng trong việc kiểm soát những chủ đầu tư được phép đầu tư các dự án BĐS trước đây làm chưa chặt chẽ. Vì thế, các DN vẫn hy vọng là có cơ hội kinh doanh dù vốn nhỏ nhưng vẫn sẽ đầu tư được dự án lớn bằng các kênh vốn có thể chưa chắc chắn. Thậm chí, DN bị lệ thuộc rất nhiều vào những nguồn tiền như vậy.

Thời gian tới, khi Nhà nước tiến hành kiểm soát chặt chẽ việc cho phép các DN thật sự đủ điều kiện làm những dự án đầu tư bằng chính nguồn tiền của mình, chắc chắn là các DN không đủ điều kiện chỉ triển khai những dự án rất nhỏ hoặc kinh doanh những mảng như dịch vụ BĐS, còn các chủ đầu tư thật sự phải là những chủ đầu tư có nguồn vốn lớn.

Trên thực tế, nếu nhìn bên ngoài thì có thể thấy các ngân hàng rất rộng cửa và mở rộng các thủ tục cho các DN vay triển khai dự án BĐS vay. Tuy nhiên, tôi tin là với những bài học đau đớn của giai đoạn trước, chắn chắn các ngân hàng có sự kiểm soát rất chặt chẽ đối với tất cả những nguồn vốn của mình khi tới với thị trường BĐS.

- Vậy thưa ông, nhiều DN mới thành lập sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh ra sao trong thị trường BĐS?

Tất nhiên là sẽ tạo ra sự cạnh tranh. Tuy nhiên, riêng với lĩnh vực BĐS, số vốn cần thiết mà 1 DN BĐS phải có để triển khai hoạt động đầu tư BĐS là rất lớn. Vì thế, tôi nghĩ là số lượng các DN đủ điều kiện để triển khai được các dự án đầu tư sẽ luôn ổn định chứ không xuất hiện sự đột biến.

Tôi kỳ vọng rằng, với sự cạnh tranh này, các DN nhỏ sẽ nhanh chóng lớn mạnh và chuyên nghiệp hơn. Những DN kể cả mới thành lập nhưng nếu như có định hướng đúng đắn, tiếp cận thị trường tốt, nâng cao tính chuyên nghiệp thì chắc chắn sẽ phát triển. Còn các DN nhỏ, có thể thành lập từ lâu nhưng không phát triển nổi thì thị trường địa ốc cũng không chấp nhận được.

Do đó, số lượng DN nhỏ tăng lên thì cuộc cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn. Tuy nhiên, tôi cho đó là điều tốt vì chúng ta sẽ lựa lọc được các DN nhỏ những chuyên nghiệp, từ đó họ sẽ đầu tư phát triển lên thành DN lớn.

- Trân trọng cảm ơn ông!

(Theo VOV) 

Mua nhiều nhà đất, chưa thể gọi là đầu cơ

Thị Trường Nhà Đất

Tại buổi tọa đàm về các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản (BĐS)do Sở Xây dựng tổ chức mới đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Tp.HCM nhận định, pháp luật là yếu tố tác động rất lớn và ngay lập tức đến thị trường BĐS. Bởi vì, chỉ cần một quy định pháp luật có nội dung không rõ ràng là cả nhà đầu tư và khách hàng phải chờ đợi, mọi thứ bị ngưng trệ cho đến khi các cơ quan nhà nước thống nhất hướng dẫn.

Theo nhiều ý kiến tham dự tọa đàm, pháp luật chính là yếu tố cơ bản và hàng đầu tác động đến thị trường BĐS. Tuy vậy, trong thời gian qua yếu tố này còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, thiếu sót và bất cập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM đưa ra dẫn chứng, gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng lại đi hỗ trợ các dự án nhà ở thương mại giá cao thay vì dự án nhà ở xã hội. Hay việc các doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã làm cho các doanh nghiệp kẹt cứng lâu nay. Đây là điều bấp cập.

Vị này cho rằng, để thị trường BĐS minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, bền vững thì Luật cần quy định các biện pháp chống đầu cơ lũng đoạn thị trường bằng chính sách thuế. Ông lấy ví dụ, ở Trung Quốc, những trường hợp mua nhà rồi bán ngay trong vòng 1 năm sẽ bị đánh thuế rất cao.

Luật không cấm cũng không kỳ thị những người mua nhiều nhà, hay mua đi bán lại và không gọi đó là đầu cơ mà đấy là những nhà đầu tư thứ cấp. Nguồn: Diễn đàn kinh tế VN

Trái lại, Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở TP Nguyễn Công Thạch lại nhìn nhận, không nên kỳ thị và gọi những người mua nhiều nhà đất là đầu cơ, bởi vì họ không làm hại ai và họ đầu tư hoàn toàn chính đáng. Chẳng hạn như việc tôi có một căn biệt thự bán được 20 tỷ đồng. Nhưng tôi không muốn đầu tư vàng, đôla hay gửi ngân hàng do lãi suất thấp nên tôi mua 10 căn chung cư, trong đó một căn để ở còn lại cho thuê hoặc bán lại. Như vậy đâu có gì sai. Vì vậy, nếu bị gọi là đầu cơ thì như đang làm điều gì đó sai trái, phạm luật.

Trước những phân tích của ông Thạch, ông Châu lý giải, Luật không cấm cũng không kỳ thị những người mua nhiều nhà, hay mua đi bán lại và không gọi đó là đầu cơ mà đấy được coi là là những nhà đầu tư thứ cấp, hiện tượng này hết sức bình thường. Còn đầu cơ là những người làm lũng đoạn thị trường, là những tác nhân tạo ra những đợt sốt đất và những người mua thứ cấp tham gia “lướt sóng” là lãnh đủ hậu quả.

Đơn cử như hiện tượng sốt đất tại một dự án ở quận 7 (Tp.HCM). Trước đó, khi chưa có cầu Kênh Tẻ vào thời điểm trước năm 2005, đất tại đây chỉ có giá  khoảng 5-7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến đợt sốt đất năm 2007 giá đất tại đây lên đến 105 triệu đồng/m2, tức tăng  gấp 8 lần. Vậy ai tạo ra điều đó? Chỉ có một số ít nhà đầu cơ lớn gây ra trong khi họ đã rút vốn khi giá đất khoảng 60-70 triệu đồng.

(Theo Pháp luật Tp HCM) 

Tp.HCM: Nguy cơ phát triển đô thị theo kiểu "vết dầu loang"

Thị Trường Nhà Đất

Cùng với sự hình thành các khu đô thị vệ tinh có quy mô lớn, nhiều dự án phân lô bán nền đã xuất hiện ở các quận ngoại thành Tp.HCM trong hơn 2 năm trở lại đây. Điều này làm dấy lên nguy cơ phát triển đô thị theo kiểu "vết dầu loang".

Thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay xuất hiện hình thức kinh doanh kiểu "bình mới rượu cũ”, tức là một vài doanh nghiệp nhỏ, cá nhân với số vốn chỉ vài tỷ đồng họ tìm kiếm các khu đất 1 nghìn - 2 nghìn m2 trong các khu vực quy hoạch dân cư, rồi phân lô khoảng 40 - 50m2 để xây nhà bán lại cho người dân có thu nhập trung bình hoặc thấp với giá từ 300 - 400 triệu đồng/sản phẩm (nhà liền thổ).

Những khu này về cơ bản được cấp phép xây dựng và được cấp sổ đỏ (chưa tính các trường hợp xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp). Đây là các khu đất tập trung chủ yếu ở quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Bình Tân,...

Tuy có khá hơn trước đây về cấp thoát nước, đường sá nhưng những khu nhà này chắc chắn sẽ không thể sánh với một dự án có quy mô lớn được doanh nghiệp thiết kế và đầu tư hoàn chỉnh.

Thậm chí ở nhiều khu vực, tình trạng phân lô lẻ mẻ này còn lách theo kiểu xây một căn nhà trên diện tích 40m2, rồi tách đôi bán cho 2 khách hàng khác nhau (cùng đứng chung sổ đỏ) và dựng nên tranh chấp để nhờ pháp luật can thiệp, sau đó được tách quyền sở hữu một cách hợp pháp.

Thời điểm năm 2002, tại Tp.HCM tình trạng phân lô hộ lẻ này đã trở thành một xu hướng, tuy nhiên đến năm 2008, TP chấn chỉnh đô thị, đồng thời không cho phép phân lô bán nền tràn lan.

Đến năm 2013 với Nghị định 11 về quản lý đầu tư, phát triển đô thị và đầu năm 2014 là thông tư liên Bộ (Bộ Xây dựng và Bộ Nội Vụ) cho phép trong các khu đô thị được phép phân lô bán nền song với điều kiện phải quy hoạch và có hạ tầng đấu nối hoàn chỉnh.

Hiện nay, HoREA cũng có đề xuất, đối với các dự án ở vùng ven, khu đô thị nên cho phép người dân xây nhà theo khả năng tài chính trong 1 thời hạn nhất định trong khoảng từ 3 đến 5 năm.

Xét về mặt quy hoạch thì hiện tượng phân lô hộ lẻ làm gia tăng tình trạng mở rộng đô thị theo kiểu "vết dầu loang", điều này không phù hợp định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch và theo dự án, vì thế, cần được TP định hướng lại và có biện pháp điều chỉnh kịp thời.

Tuy nhiên, nếu xét về nhu cầu người tiêu dùng đối với các sản phẩm nhà liền thổ 40 hay 50m2 là có nhưng như thế sẽ làm cho bộ mặt đô thị khó hiện đại được. Bởi việc phát triển nhà ở theo kiểu "vết dầu loang" thì không nhà nước nào có thể cung ứng nổi hạ tầng đô thị.

Nếu muốn phát triển một đô thị hiện đại phải đưa lên tầng cao, như thế mới có khu dân cư tập trung để phát triển các tuyến giao thông công cộng như xe buýt, tàu điện ngầm,... hoặc những công trình như bệnh viện, trường học.

(Theo Doanh nhân Sài Gòn online) 

Thị trường bất động sản: Xu hướng tăng sẽ được giữ vững

Thị Trường Nhà Đất

Giáo sư - Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ cho rằng, với sự sôi động về lượng giao dịch thành công lớn, thị trường bất động sản (BĐS) trong những tháng còn lại của năm 2015 sẽ tiếp tục giữ vững đà hồi phục và phát triển của mình.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường - GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Mặc dù vậy, theo giáo sư, cũng không nên dành nhiều kỳ vọng về tiềm năng bước sang giai đoạn bùng nổ mới của thị trường. Sức cung của thị trường BĐS trong nước vẫn chủ yếu phụ thuộc vào những nhà đầu tư lớn và có tiềm lực tài chính đủ mạnh.

Trong khi đó, những nhà đầu tư thuộc cỡ trung bình lại đóng vai trò chủ đầu tư thứ cấp. Những nhà đầu tư nhỏ hoặc yếu kém về năng lực sẽ giảm thiểu hoặc cũng có thể rút lui khỏi thị trường bằng hình thức chuyển nhượng dự án, M&A. 

Đáng chú ý, việc các chủ đầu tư ngoại rót tiền vào BĐS Việt Nam cũng được thúc đẩy nhờ sự mở rộng đối tượng và nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở từ ngày 1/7 vừa qua.

Song trên thực tế, những dòng vốn đầu tư ngoại vẫn chưa được thu hút mạnh mẽ bởi sự phát triển kinh tế theo hướng hội nhập của nước ta. Có thể nói, từ nay đến cuối năm, các nhà đầu tư địa ốc vẫn sẽ tiếp tục tái cơ cấu, sàng lọc nhưng theo hướng chuyên nghiệp hơn, tiềm năng và năng lực cũng cao hơn.

Liên quan đến tình hình diễn biến của thị trường trong 6 tháng cuối năm, Giáo sư Võ nhận định, sẽ có khá nhiều sản phẩm BĐS gia nhập thị trường song nguồn cung của BĐS giá rẻ vẫn chưa thể đáp ứng đủ so với cầu quá lớn. Trong khi đó, tồn kho BĐS thuộc các phân khúc cao và trung cấp vẫn sẽ ứ đọng và kèm theo nợ xấu.

Từ đó thấy được rằng, chưa thể có sự bùng nổ của thị trường BĐS vào những tháng cuối năm vì các sản phẩm hiện nay vẫn còn tồn lại nhiều tại khu vực giá cao và trung bình. Thế nhưng, đáp ứng nhu cầu ở thực, sức mua của thị trường cao cấp và trung cấp cũng đã có xu hướng tăng lên trông thấy.

(Theo Kinh tế & Đô thị Online) 

Khách hàng trục lợi gói 30.000 tỷ đồng, xử lý thế nào?

Thị Trường Nhà Đất

Người mua nhà tham gia “trục lợi” gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sẽ không được tiếp tục được vay vốn ưu đãi, hợp đồng mua bán nhà có thể không còn giá trị. Trong khi đó, các chủ đầu tư sẽ phải đối diện với nhiều hình thức xử lý vi phạm.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có yêu cầu chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng phải tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính trong công tác xác nhận những đối tượng đủ điều kiện vay vốn gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Bên cạnh quyết định này, Bộ Xây dựng cho hay, Bộ sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và tổ chức tín dụng triển khai việc kiểm tra, thanh tra dấu hiệu trục lợi của các cá nhân, tổ chức trong quá trình giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở để tiến hành xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Phóng viên trước đó đã có nhiều bài viết phản ánh về hiện tượng “trục lợi” gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở tại thị trường Tp.HCM và Hà Nội.

Cụ thể, để phục vụ việc bán hàng nhanh hơn, thậm chí là cả việc trốn thuế, nhiều chủ đầu tư đã sẵn sàng “chia nhỏ” hợp đồng mua bán nhà ở thành nhiều dạng hợp đồng để khách hàng có đủ điều kiện vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Khi trao đổi với phóng viên, Giám đốc Sàn giao dịch Nhà đất 24h Lê Ngọc Quỳnh thừa nhận, thực trạng “chia nhỏ” hợp đồng để khách hàng đủ điều kiện vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là rất phổ biến trên thị trường căn hộ tại Hà Nội. Nhất là tại một số hệ thống phân phối lớn, việc “chia nhỏ” hợp đồng mang tính hệ thống và ở nhiều dự án.

Ông Quỳnh cho biết, nếu Ngân hành Nhà nước và Thanh tra Xây dựng vào cuộc, chắc chắn việc lách luật này sẽ bị phát hiện. Trường hợp bị phát hiện, hợp đồng mua bán nhà của khách hàng sẽ bị vô hiệu, từ đó dẫn tới việc họ sẽ ồ ạt rút vốn tại những dự án bị kiểm tra, thanh tra khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn.

Theo Luật sư Bùi Quang Hưng (Đoàn luật sư Hà Nội), nếu tổ chức thanh tra, cơ quan chức năng với nghiệp vụ của mình chắc chắn sẽ phát hiện ra việc lách luật để vay gói 30.000 tỷ đồng. Khi đó, hợp đồng mua bán sẽ không còn giá trị, người mua nhà không tiếp tục được vay vốn ưu đãi, thậm chí buộc phải bồi thường lãi suất. Trong khi đó, nếu phát hiện có việc trục lợi gói 30.000 tỷ đồng, các chủ đầu tư sẽ bị xử phạt. Nghiêm trọng hơn là làn sóng rút vốn từ người mua nhà có thể khiến dự án bị đình trệ, chủ đầu tư rơi vào bế tắc.

Khép lỗi doanh nghiệp không dễ

Giám đốc Công ty Luật Intercode luật sư Phạm Phú Thắng cho biết, trước khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng có hiệu lực, Bộ Xây dựng và Chính phủ đã ban hành những chế tài để hạn chế và xử lý các vi phạm liên quan tới việc trục lợi gói tín dụng này.

Theo đó, khoản 2, Điều 6, Thông tư 07/2013/TT-BXD đã quy định việc vi phạm điều kiện vay vốn, bên cạnh bị phạt hành chính, người mua nhà còn bị buộc phải trả lại số tiền đã vay và chấm dứt hợp đồng vay đã ký kết với các tổ chức tín dụng.

Còn đối với chủ đầu tư, theo quy đinh tại Thông tư 07/2013/TT-BXD, việc trục lợi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ phải bồi thường vật chất và bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc xử lý hành chính. Trong khi đó, các tổ chức tín dụng, ngân hàng, các tổ chức, cá nhân cũng sẽ bị xử lý trách nhiệm.

Trường hợp việc trục lợi được cơ quan chức năng xác định thì chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn bởi vừa bị người mua nhà rút vốn vừa bị phạt hành chính, thậm chí chịu trách nhiệm hình sự. Trong khi đó, người mua nhà, những người tiếp cận gói tín dụng ưu đãi thường là người đang gặp khó khăn về tài chính nên nếu xác định đã vi phạm và không thể vay tiền ưu đãi, họ khó có thể tiếp tục mua nhà ở và khó trả nợ.

Theo luật sư Thắng, mặc dù đã có chế tài xử lý việc trục lợi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhưng việc kết luận chủ đầu tư có trục lợi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hay không là rất khó. Bởi vì, pháp luật chỉ đưa ra quy định tổng giá trị hợp đồng đủ điều kiện vay vốn tín dụng không vượt quá 1,05 tỷ đồng, trong khi việc “chia nhỏ” hợp đồng thành hợp đồng nội thất và hợp đồng mua bán nhà thô lại không trái với quy định của pháp luật hiện hành.

Trong khi đối với người mua nhà, để vay được vốn tín dụng ưu đãi, họ cũng ý thức được, đồng tình và chấp nhận rủi ro nên khó có thể kết luận được đơn vị phân phối, chủ đầu tư lừa đảo hay có hành vi gian dối.

(Theo Đầu tư chứng khoán) 

HoREA: 5 yếu tố quyết định sự tái diễn của bong bóng bất động sản

Thị Trường Nhà Đất

Hàng loạt dự án nhà ở đã được tung ra thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM kể từ nửa cuối năm ngoái đến nay. Dự kiến, nguồn cung sản phẩm nhà ở trong những tháng còn lại của năm 2015 sẽ còn tiếp tục tăng, đặc biệt là tại những khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh như quận 9, quận 2 và các quận ở phía Nam TP. Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia cũng khá lo ngại trước nguy cơ tái diễn bong bóng BĐS.

Xoay quanh vấn đề này, đại diện Hiệp hội BĐS Tp.HCM - HoREA, ông Lê Hoàng Châu cũng đã bày tỏ quan điểm của mình.

2007 và 2010 là 2 năm thị trường diễn ra tình trạng bong bóng BĐS. Năm 2007 là đỉnh điểm còn vào năm 2010, khi dấu hiệu nóng vừa mới xuất hiện thì đã kịp thời được ổn định trở lại bởi Nghị quyết 11/2011/NQ-CP của Chính phủ.

Bởi vậy, nếu nhắc tới tình trạng đóng băng BĐS, không thể không kể đến những mốc thời gian: 2008-2009, 2011-2012 và đến gần hết năm 2013.

Thời gian qua, tại những phiên họp thường kỳ của Chính phủ, nguy cơ quay lại của bong bóng BĐS cũng đã được Thủ tướng đề cập tới do sự tăng lên đáng kể của lượng giao dịch.

Đánh giá về thị trường, theo HoREA, bong bóng đã tai hại nhưng đóng băng sẽ càng nguy hiểm hơn vì hàng chục ngành nghề khác có liên quan cũng bị trì trệ theo gây ảnh hưởng tới người lao động.

Bởi vậy, trong kiến nghị HoREAi gửi lên những cơ quan quản lý nhà nước cũng đã đề cập đến việc xem xét trách nhiệm của 4 bên tham gia thị trường là: cơ quan nhà nước - doanh nghiệp - ngân hàng - nhà đầu tư thứ cấp, thì mới có thể ngăn ngừa nguy cơ bong bóng BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nguy cơ quay trở lại của bong bóng BĐS hiện nay là chưa nhiều, bởi nó chỉ có thể tái diễn khi 5 yếu tố sau đây xuất hiện trên thị trường:

Một là, có sự phát triển nóng của kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, nền kinh tế hiện nay chỉ đang trong giai đoạn phục hồi và điều này được thể hiện qua dư nợ tín dụng.

Dư nợ tín dụng trong những năm gần đây là rất thấp, chẳng hạn như trong năm 2014 là 12% thì phấn đấu trong năm nay sẽ đạt 15%. Trong khi đó, dư nợ tín dụng có thể lên đến 35% trong giai đoạn phát triển nóng. Bới vậy, yếu tố kinh tế vĩ mô hiện đang được kiểm soát một cách chặt chẽ.

Hai là, việc hạ chuẩn cho vay và buông lỏng chính sách tín dụng. Vào năm 2007, trước sự phát triển nóng của thị trường địa ốc, chính sách tiền tệ thắt chặt đã được các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện ngay kể từ năm 2008.

Để kích nền kinh tế tăng trưởng trong năm 2009, gói kích cầu 1 tỷ USD đã được cung cấp bởi Chính phủ. Nhờ gói kích thích kinh tế này, thị trường BĐS mới dần phục hồi trở lại vào năm 2010.

Song vẫn lo ngại về nguy cơ tái diễn bong bóng BĐS, tháng 2/2011, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11 và tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ. Có 2 vấn đề được nêu ra tại nghị quyết 11 đó là: coi BĐS là lĩnh vực phi sản xuất và thắt chặt tiền tệ.

Tháng 11/2011, khi chính sách tiền tệ chặt chẽ nhưng linh hoạt được Chính phủ áp dụng đã giúp các doanh nghiệp BĐS "dễ thở" hơn rất nhiều cho đến thời điểm này. Mặc dù không thuộc nhóm phi sản xuất nhưng BĐS vẫn là ngành kinh doanh đặc biệt cần chú trọng quản lý.

Ba là, thị trường BĐS có sự lệch pha. Thị trường hiện nay cũng đang xuất hiện dấu hiệu này song chủ yếu thuộc về phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, đó cũng chỉ là 1 trong nhiều dấu hiệu chứ chưa phải nguyên nhân chính.

Thời gian qua, các sản phẩm tại phân khúc cao cấp đồng loạt bung hàng nhưng phía chủ đầu tư cũng đã có sự điều tiết về liều lượng cũng như thời điểm tung sản phẩm theo sức mua của thị trướng thay vì thực hiện một cách ồ ạt như trước.

Bốn là, sự xuất hiện giới đầu cơ. Rất khó tránh khỏi sự xuất hiện của nhóm này bởi họ xuất hiện một cách tự nhiên và xen kẽ trên thị trường. Không những vậy, việc giao dịch gia tăng trên thị trường cũng kéo theo sự gia tăng của những nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Điều này thuộc về quy luật phát triển của thị trường BĐS.

Thị trường sẽ xuất hiện một lượng tiền dư thừa khi nền kinh tế có sự phát triển tốt. Không ít người sẽ muốn "đổ" tiền vào một khu vực an toàn nào đó và BĐS chính là một sự lựa chọn.

Nhà đầu cơ lũng đoạn là nhà đầu cơ nguy hiểm nhất vì họ nắm trong tay nguồn tiền siêu lớn, có thể gây ra sự biến chất của thị trường BĐS. Nguyên do là vì họ sẽ ghim hàng đẩy giá ảo như thời điểm năm 2007.

Để nguy cơ xuất hiện các nhóm đầu cơ này được hạn chế, Chính phủ cần xem xét ban hành chính sách hỗ trợ tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên.

Bên cạnh đó, về phía các cơ quan quản lý, để điều tiết thị trường như các quốc gia khác trên thế giới, sử dụng công cụ thuế cũng là một việc làm cấp thiết. Chẳng hạn như, trong trường hợp chuyển nhượng căn nhà ngay trong năm đầu tiên mua sẽ phải chịu suất thuế đặc biệt và vẫn tiếp tục chịu thuế cao kể từ năm thứ 2-3.

Sau thời hạn 3 năm, việc chuyển nhượng sẽ được áp dụng chính sách thuế thông thường.

Bên cạnh đó, cũng bởi không đáp ửng được nhu cầu của người tiêu dùng nên mới gây ra nguy cơ đầu cơ. Điều này chỉ có thể được giải quyết khi có chính sách hỗ trợ cho những người có nhu cầu thực về nhà ở, tạo nhiều sản phẩm nhỏ và vừa cho nhóm người có mức thu nhập trung bình.

Cùng với đó, cần phải giải quyết nàh ở xã hội có cán bộ công chức cà những người thu nhập thấp. Còn trong trường hợp chỉ sử dụng biện pháp hành chính đơn thuần, sẽ khó tránh được đầu cơ.

Trong giai đoạn này, chuyện quay lại của nhà đầu tư là có thật, nhưng chủ yếu là tại phân khúc khá và cao cấp, mà không phải quy mô nhỏ và vừa. Tuy nhiên, sẽ chưa thể xuất hiện tình trạng đầu cơ tràn lan. 

Năm là, thị trường BĐS thiếu sự can thiệp của cơ quan Nhà nước bằng các đòn bẩy kinh tế.

Dù vậy, nhiều quy định, chính sách mới của Nhà nước hiện nay có hiệu lực cũng được xem như đòn bẩy để hướng thị trường BĐS theo 3 mục tiêu chính: phát triển bền vững, lành mạnh; có lợi cho các bên tham gia thị trường và minh bạch.

Trên đây chính là 5 yếu tố cơ bản quyết định sự xuất hiện bong bóng của thị trường BĐS. Tuy nhiên, không có cơ sở nào trong giai đoạn này nên bong bóng BĐS vẫn chưa thể quay lại thị trường.

(Theo Vietnamnet)