Những lý do khiến người Việt thích đầu tư nhà phố, đất nền

Thị Trường Nhà Đất

Với tâm lý tích lũy tài sản an toàn, ăn chắc mặc bền, đa số người Việt đặt mục tiêu lớn trong cuộc đời là tích lũy tiền mua nhà phố, thậm chí là cả đất nền bỏ hoang.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Nam Phát nhận định, dù thị trường địa ốc ngày càng phát triển, hàng hóa đa dạng với giá bán khá hợp lý. Tuy nhiên, tâm lý sở hữu nhà ở gắn liền với đất vẫn còn chiếm ưu thế rất lớn. Ông Nam đã đưa ra những lý do người Việt say mê kênh đầu tư này.

Đầu tiên là do tập quán cha ông để lại, căn nhà phải gắn liền với đất mới là loại tài sản có giá trị. Trải qua nhiều giai đoạn thị trường địa ốc nóng sốt, quan niệm trên ngày càng được củng cố. Tin tưởng đất giữ giá tốt hơn tài sản khác hoặc tăng dần theo thời gian khiến người Việt luôn ưu tiên loại hàng hóa này, thậm chí là họ còn mua đất nền làm của để dành, của hồi môn hoặc đợi cơ hội tăng giá.

Hai là việc mua đất nền hoặc nhà phố còn gắn liền với tiềm năng phát triển tương lai với khi các gia đình Việt thường có nhiều thế hệ ở gần hoặc sống cùng nhau. Những gia đình này chuộng nhà phố và đất nền bởi một khi kinh tế khá giả có thể xây dựng ngôi nhà mới khang trang hơn ngay trên chính ngôi nhà hoặc mảnh đất cũ.

Ba là một bộ phận không nhỏ các bậc phụ huynh chỉ đồng ý cho tiền con cái mua đất nền hoặc nhà phố. Họ vẫn thường bảo thủ với quan niệm cũ. Bên cạnh đó, họ còn bị ám ảnh vì sự xô bồ, nhếch nhác, không an ninh của những nhà tập thể thời họ còn trẻ hoặc khu căn hộ chung cư có từ hàng chục năm trước.

Bốn là việc mua đất nền hoặc nhà phố mang đến cho chủ sở hữu cảm giác mình chính là người chủ thực sự của một tài sản có giá trị. Người Việt Nam muốn được toàn quyền quyết định mọi thứ, hiện thực hóa những ước mơ bằng nhiều hình thức như thiết kế xây dựng theo sở thích, cho thuê, buôn bán mở văn phòng kinh doanh ở ngay nhà mình. Với tài sản là một khu đất còn trống, chủ sở hữu mảnh đất có thể thực hiện kế hoạch đầu tư: xây dựng nhà vừa để ở vừa làm phòng trọ cho thuê hoặc tìm kiếm đối tác đầu tư theo mô hình này.

Năm là quan niệm đất đai là loại tài nguyên không sinh thêm trong khi dân số nước ta ngày càng tăng mạnh và tốc độ đô thị hóa nhanh. Nhà phố và đất nền trong đô thị được coi là dòng sản phẩm sẽ khan hiếm theo thời gian. Mặc dù không tồn tại công thức cho bài toán đổ tiền vào đất trong bao lâu sẽ sinh lợi nhuận và tỷ suất sinh lời là bao nhiêu nhưng người Việt Nam vẫn coi đây là kênh đầu tư an toàn trong thời gian dài.

Sáu là tại những đô thị phát triển, nếu chịu khó đi ra khu vực rìa trung tâm, người dân vẫn có thể tìm kiếm đất nền và nhà phố với giá vừa túi tiền, kết nối hạ tầng tương đối tốt. Riêng ở Tp.HCM, đất nền tại một số quận huyện vùng ven vẫn đang khá rẻ và điều đó thu hút được các đối tượng khách hàng. Những cặp vợ chồng trẻ mua đất xây dựng nhà cấp 4, nhà đầu tư mua đất để hiện thực hóa tài sản, tích lũy lâu dài hoặc xu hướng xây dựng nhà cho thuê để vừa chờ giá đất tăng vừa thu tiền lẻ.

Bảy là thị trường chung cư ở Việt Nam mặc dù đã có bước phát triển đáng kể so với vài chục năm trước nhưng hiện tại vẫn còn các hạn chế nhất định. Những vụ tranh chấp sở hữu riêng - chung, bất đồng về cách quản lý, cung ứng dịch vụ trong những tòa nhà, nhiều kinh phí phát sinh thêm... hiện vẫn đang diễn ra khắp nơi. Điều đó khiến một bộ phận người Việt không hài lòng, cảm thấy bất an khi phải giao tài sản của mình cho người khác giám sát, quản lý. Họ tránh các rắc rối phát sinh bằng cách mua đất nền và nhà phố để ở hoặc cho thuê với hình thức tự quản và xem đó là kênh tích lũy tài sản theo cách truyền thống.

(Theo Vnexpress) 

Số doanh nghiệp BĐS tăng cao tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt

Thị Trường Nhà Đất

8 tháng vừa qua, trên thị trường bất động sản (BĐS), số lượng doanh nghiệp (DN) đăng ký thành lập mới tăng đến 80,2% so với cùng kỳ năm ngoái, tạo ra một cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa những DN vừa và nhỏ.

Để tìm hiểu nội dung này, phóng viên đã có cuộc phỏng vấn ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam.

- Số liệu thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, số lượng DN đăng ký thành lập mới trong lĩnh vực BĐS tăng hơn 80% so với cùng kỳ năm trước. Ông cho biết, đâu là nguyên nhân khiến cho các DN BĐS ồ ạt thành lập mới như vậy?

Theo tôi, đây là tín hiệu rất đáng mừng. Trước đây, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam từng nói, với dân số 90 triệu của nước ta hiện tại, số DN cần thiết phải có là 2 triệu DN nhưng mới chỉ đang có khoảng 400.000 DN.

Có thể thấy, số lượng hiện DN có quá ít ỏi so với số lượng bình quân cần thiết phải có trong một nền kinh tế đang phát triển Việt Nam. Việc các DN thành lập mới tăng mạnh mẽ như vậy là do thủ tục thành lập DN hiện tại đã đơn giản hóa đi rất nhiều.

Đồng thời, do nền kinh tế đang phát triển ổn định, nhu cầu thành lập DN của những người có khả năng kinh doanh tăng lên. Bên cạnh đó, cơ hội kinh doanh trong thị trường BĐS bây giờ đã được mở rộng và tăng lên rất nhiều so với các năm trước. Vì thế, việc tăng số lượng DN BĐS là một tín hiệu tốt, chúng ta có thể lạc quan về điều này.

- Thực tế các DN thành lập mới nhiều nhưng nhìn chung, năng lực của các DN BĐS Việt Nam hiện khá khiêm tốn, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc vào phía ngân hàng. Về thực tế này, ông đánh giá thế nào?

Theo tôi, đây là một thực tế của các DN BĐS tại Việt Nam. Trong khi đó, dù Luật đã quy định vốn pháp định của các DN BĐS tăng từ 6 tỷ lên 20 tỷ nhưng kể cả 20 tỷ hoặc 50 tỷ thì cũng vẫn là quá ít ỏi để có thể đầu tư một dự án nhà đất. Vậy vì sao lại có quá nhiều DN thành lập mới như thế?

Về vấn đề này, tôi cho rằng trong việc kiểm soát những chủ đầu tư được phép đầu tư các dự án BĐS trước đây làm chưa chặt chẽ. Vì thế, các DN vẫn hy vọng là có cơ hội kinh doanh dù vốn nhỏ nhưng vẫn sẽ đầu tư được dự án lớn bằng các kênh vốn có thể chưa chắc chắn. Thậm chí, DN bị lệ thuộc rất nhiều vào những nguồn tiền như vậy.

Thời gian tới, khi Nhà nước tiến hành kiểm soát chặt chẽ việc cho phép các DN thật sự đủ điều kiện làm những dự án đầu tư bằng chính nguồn tiền của mình, chắc chắn là các DN không đủ điều kiện chỉ triển khai những dự án rất nhỏ hoặc kinh doanh những mảng như dịch vụ BĐS, còn các chủ đầu tư thật sự phải là những chủ đầu tư có nguồn vốn lớn.

Trên thực tế, nếu nhìn bên ngoài thì có thể thấy các ngân hàng rất rộng cửa và mở rộng các thủ tục cho các DN vay triển khai dự án BĐS vay. Tuy nhiên, tôi tin là với những bài học đau đớn của giai đoạn trước, chắn chắn các ngân hàng có sự kiểm soát rất chặt chẽ đối với tất cả những nguồn vốn của mình khi tới với thị trường BĐS.

- Vậy thưa ông, nhiều DN mới thành lập sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh ra sao trong thị trường BĐS?

Tất nhiên là sẽ tạo ra sự cạnh tranh. Tuy nhiên, riêng với lĩnh vực BĐS, số vốn cần thiết mà 1 DN BĐS phải có để triển khai hoạt động đầu tư BĐS là rất lớn. Vì thế, tôi nghĩ là số lượng các DN đủ điều kiện để triển khai được các dự án đầu tư sẽ luôn ổn định chứ không xuất hiện sự đột biến.

Tôi kỳ vọng rằng, với sự cạnh tranh này, các DN nhỏ sẽ nhanh chóng lớn mạnh và chuyên nghiệp hơn. Những DN kể cả mới thành lập nhưng nếu như có định hướng đúng đắn, tiếp cận thị trường tốt, nâng cao tính chuyên nghiệp thì chắc chắn sẽ phát triển. Còn các DN nhỏ, có thể thành lập từ lâu nhưng không phát triển nổi thì thị trường địa ốc cũng không chấp nhận được.

Do đó, số lượng DN nhỏ tăng lên thì cuộc cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn. Tuy nhiên, tôi cho đó là điều tốt vì chúng ta sẽ lựa lọc được các DN nhỏ những chuyên nghiệp, từ đó họ sẽ đầu tư phát triển lên thành DN lớn.

- Trân trọng cảm ơn ông!

(Theo VOV) 

Mua nhiều nhà đất, chưa thể gọi là đầu cơ

Thị Trường Nhà Đất

Tại buổi tọa đàm về các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản (BĐS)do Sở Xây dựng tổ chức mới đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Tp.HCM nhận định, pháp luật là yếu tố tác động rất lớn và ngay lập tức đến thị trường BĐS. Bởi vì, chỉ cần một quy định pháp luật có nội dung không rõ ràng là cả nhà đầu tư và khách hàng phải chờ đợi, mọi thứ bị ngưng trệ cho đến khi các cơ quan nhà nước thống nhất hướng dẫn.

Theo nhiều ý kiến tham dự tọa đàm, pháp luật chính là yếu tố cơ bản và hàng đầu tác động đến thị trường BĐS. Tuy vậy, trong thời gian qua yếu tố này còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, thiếu sót và bất cập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM đưa ra dẫn chứng, gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng lại đi hỗ trợ các dự án nhà ở thương mại giá cao thay vì dự án nhà ở xã hội. Hay việc các doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã làm cho các doanh nghiệp kẹt cứng lâu nay. Đây là điều bấp cập.

Vị này cho rằng, để thị trường BĐS minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, bền vững thì Luật cần quy định các biện pháp chống đầu cơ lũng đoạn thị trường bằng chính sách thuế. Ông lấy ví dụ, ở Trung Quốc, những trường hợp mua nhà rồi bán ngay trong vòng 1 năm sẽ bị đánh thuế rất cao.

Luật không cấm cũng không kỳ thị những người mua nhiều nhà, hay mua đi bán lại và không gọi đó là đầu cơ mà đấy là những nhà đầu tư thứ cấp. Nguồn: Diễn đàn kinh tế VN

Trái lại, Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở TP Nguyễn Công Thạch lại nhìn nhận, không nên kỳ thị và gọi những người mua nhiều nhà đất là đầu cơ, bởi vì họ không làm hại ai và họ đầu tư hoàn toàn chính đáng. Chẳng hạn như việc tôi có một căn biệt thự bán được 20 tỷ đồng. Nhưng tôi không muốn đầu tư vàng, đôla hay gửi ngân hàng do lãi suất thấp nên tôi mua 10 căn chung cư, trong đó một căn để ở còn lại cho thuê hoặc bán lại. Như vậy đâu có gì sai. Vì vậy, nếu bị gọi là đầu cơ thì như đang làm điều gì đó sai trái, phạm luật.

Trước những phân tích của ông Thạch, ông Châu lý giải, Luật không cấm cũng không kỳ thị những người mua nhiều nhà, hay mua đi bán lại và không gọi đó là đầu cơ mà đấy được coi là là những nhà đầu tư thứ cấp, hiện tượng này hết sức bình thường. Còn đầu cơ là những người làm lũng đoạn thị trường, là những tác nhân tạo ra những đợt sốt đất và những người mua thứ cấp tham gia “lướt sóng” là lãnh đủ hậu quả.

Đơn cử như hiện tượng sốt đất tại một dự án ở quận 7 (Tp.HCM). Trước đó, khi chưa có cầu Kênh Tẻ vào thời điểm trước năm 2005, đất tại đây chỉ có giá  khoảng 5-7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến đợt sốt đất năm 2007 giá đất tại đây lên đến 105 triệu đồng/m2, tức tăng  gấp 8 lần. Vậy ai tạo ra điều đó? Chỉ có một số ít nhà đầu cơ lớn gây ra trong khi họ đã rút vốn khi giá đất khoảng 60-70 triệu đồng.

(Theo Pháp luật Tp HCM) 

Tp.HCM: Nguy cơ phát triển đô thị theo kiểu "vết dầu loang"

Thị Trường Nhà Đất

Cùng với sự hình thành các khu đô thị vệ tinh có quy mô lớn, nhiều dự án phân lô bán nền đã xuất hiện ở các quận ngoại thành Tp.HCM trong hơn 2 năm trở lại đây. Điều này làm dấy lên nguy cơ phát triển đô thị theo kiểu "vết dầu loang".

Thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay xuất hiện hình thức kinh doanh kiểu "bình mới rượu cũ”, tức là một vài doanh nghiệp nhỏ, cá nhân với số vốn chỉ vài tỷ đồng họ tìm kiếm các khu đất 1 nghìn - 2 nghìn m2 trong các khu vực quy hoạch dân cư, rồi phân lô khoảng 40 - 50m2 để xây nhà bán lại cho người dân có thu nhập trung bình hoặc thấp với giá từ 300 - 400 triệu đồng/sản phẩm (nhà liền thổ).

Những khu này về cơ bản được cấp phép xây dựng và được cấp sổ đỏ (chưa tính các trường hợp xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp). Đây là các khu đất tập trung chủ yếu ở quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Bình Tân,...

Tuy có khá hơn trước đây về cấp thoát nước, đường sá nhưng những khu nhà này chắc chắn sẽ không thể sánh với một dự án có quy mô lớn được doanh nghiệp thiết kế và đầu tư hoàn chỉnh.

Thậm chí ở nhiều khu vực, tình trạng phân lô lẻ mẻ này còn lách theo kiểu xây một căn nhà trên diện tích 40m2, rồi tách đôi bán cho 2 khách hàng khác nhau (cùng đứng chung sổ đỏ) và dựng nên tranh chấp để nhờ pháp luật can thiệp, sau đó được tách quyền sở hữu một cách hợp pháp.

Thời điểm năm 2002, tại Tp.HCM tình trạng phân lô hộ lẻ này đã trở thành một xu hướng, tuy nhiên đến năm 2008, TP chấn chỉnh đô thị, đồng thời không cho phép phân lô bán nền tràn lan.

Đến năm 2013 với Nghị định 11 về quản lý đầu tư, phát triển đô thị và đầu năm 2014 là thông tư liên Bộ (Bộ Xây dựng và Bộ Nội Vụ) cho phép trong các khu đô thị được phép phân lô bán nền song với điều kiện phải quy hoạch và có hạ tầng đấu nối hoàn chỉnh.

Hiện nay, HoREA cũng có đề xuất, đối với các dự án ở vùng ven, khu đô thị nên cho phép người dân xây nhà theo khả năng tài chính trong 1 thời hạn nhất định trong khoảng từ 3 đến 5 năm.

Xét về mặt quy hoạch thì hiện tượng phân lô hộ lẻ làm gia tăng tình trạng mở rộng đô thị theo kiểu "vết dầu loang", điều này không phù hợp định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch và theo dự án, vì thế, cần được TP định hướng lại và có biện pháp điều chỉnh kịp thời.

Tuy nhiên, nếu xét về nhu cầu người tiêu dùng đối với các sản phẩm nhà liền thổ 40 hay 50m2 là có nhưng như thế sẽ làm cho bộ mặt đô thị khó hiện đại được. Bởi việc phát triển nhà ở theo kiểu "vết dầu loang" thì không nhà nước nào có thể cung ứng nổi hạ tầng đô thị.

Nếu muốn phát triển một đô thị hiện đại phải đưa lên tầng cao, như thế mới có khu dân cư tập trung để phát triển các tuyến giao thông công cộng như xe buýt, tàu điện ngầm,... hoặc những công trình như bệnh viện, trường học.

(Theo Doanh nhân Sài Gòn online) 

Thị trường bất động sản: Xu hướng tăng sẽ được giữ vững

Thị Trường Nhà Đất

Giáo sư - Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ cho rằng, với sự sôi động về lượng giao dịch thành công lớn, thị trường bất động sản (BĐS) trong những tháng còn lại của năm 2015 sẽ tiếp tục giữ vững đà hồi phục và phát triển của mình.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường - GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Mặc dù vậy, theo giáo sư, cũng không nên dành nhiều kỳ vọng về tiềm năng bước sang giai đoạn bùng nổ mới của thị trường. Sức cung của thị trường BĐS trong nước vẫn chủ yếu phụ thuộc vào những nhà đầu tư lớn và có tiềm lực tài chính đủ mạnh.

Trong khi đó, những nhà đầu tư thuộc cỡ trung bình lại đóng vai trò chủ đầu tư thứ cấp. Những nhà đầu tư nhỏ hoặc yếu kém về năng lực sẽ giảm thiểu hoặc cũng có thể rút lui khỏi thị trường bằng hình thức chuyển nhượng dự án, M&A. 

Đáng chú ý, việc các chủ đầu tư ngoại rót tiền vào BĐS Việt Nam cũng được thúc đẩy nhờ sự mở rộng đối tượng và nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở từ ngày 1/7 vừa qua.

Song trên thực tế, những dòng vốn đầu tư ngoại vẫn chưa được thu hút mạnh mẽ bởi sự phát triển kinh tế theo hướng hội nhập của nước ta. Có thể nói, từ nay đến cuối năm, các nhà đầu tư địa ốc vẫn sẽ tiếp tục tái cơ cấu, sàng lọc nhưng theo hướng chuyên nghiệp hơn, tiềm năng và năng lực cũng cao hơn.

Liên quan đến tình hình diễn biến của thị trường trong 6 tháng cuối năm, Giáo sư Võ nhận định, sẽ có khá nhiều sản phẩm BĐS gia nhập thị trường song nguồn cung của BĐS giá rẻ vẫn chưa thể đáp ứng đủ so với cầu quá lớn. Trong khi đó, tồn kho BĐS thuộc các phân khúc cao và trung cấp vẫn sẽ ứ đọng và kèm theo nợ xấu.

Từ đó thấy được rằng, chưa thể có sự bùng nổ của thị trường BĐS vào những tháng cuối năm vì các sản phẩm hiện nay vẫn còn tồn lại nhiều tại khu vực giá cao và trung bình. Thế nhưng, đáp ứng nhu cầu ở thực, sức mua của thị trường cao cấp và trung cấp cũng đã có xu hướng tăng lên trông thấy.

(Theo Kinh tế & Đô thị Online) 

Khách hàng trục lợi gói 30.000 tỷ đồng, xử lý thế nào?

Thị Trường Nhà Đất

Người mua nhà tham gia “trục lợi” gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sẽ không được tiếp tục được vay vốn ưu đãi, hợp đồng mua bán nhà có thể không còn giá trị. Trong khi đó, các chủ đầu tư sẽ phải đối diện với nhiều hình thức xử lý vi phạm.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có yêu cầu chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng phải tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính trong công tác xác nhận những đối tượng đủ điều kiện vay vốn gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Bên cạnh quyết định này, Bộ Xây dựng cho hay, Bộ sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và tổ chức tín dụng triển khai việc kiểm tra, thanh tra dấu hiệu trục lợi của các cá nhân, tổ chức trong quá trình giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở để tiến hành xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Phóng viên trước đó đã có nhiều bài viết phản ánh về hiện tượng “trục lợi” gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở tại thị trường Tp.HCM và Hà Nội.

Cụ thể, để phục vụ việc bán hàng nhanh hơn, thậm chí là cả việc trốn thuế, nhiều chủ đầu tư đã sẵn sàng “chia nhỏ” hợp đồng mua bán nhà ở thành nhiều dạng hợp đồng để khách hàng có đủ điều kiện vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Khi trao đổi với phóng viên, Giám đốc Sàn giao dịch Nhà đất 24h Lê Ngọc Quỳnh thừa nhận, thực trạng “chia nhỏ” hợp đồng để khách hàng đủ điều kiện vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là rất phổ biến trên thị trường căn hộ tại Hà Nội. Nhất là tại một số hệ thống phân phối lớn, việc “chia nhỏ” hợp đồng mang tính hệ thống và ở nhiều dự án.

Ông Quỳnh cho biết, nếu Ngân hành Nhà nước và Thanh tra Xây dựng vào cuộc, chắc chắn việc lách luật này sẽ bị phát hiện. Trường hợp bị phát hiện, hợp đồng mua bán nhà của khách hàng sẽ bị vô hiệu, từ đó dẫn tới việc họ sẽ ồ ạt rút vốn tại những dự án bị kiểm tra, thanh tra khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn.

Theo Luật sư Bùi Quang Hưng (Đoàn luật sư Hà Nội), nếu tổ chức thanh tra, cơ quan chức năng với nghiệp vụ của mình chắc chắn sẽ phát hiện ra việc lách luật để vay gói 30.000 tỷ đồng. Khi đó, hợp đồng mua bán sẽ không còn giá trị, người mua nhà không tiếp tục được vay vốn ưu đãi, thậm chí buộc phải bồi thường lãi suất. Trong khi đó, nếu phát hiện có việc trục lợi gói 30.000 tỷ đồng, các chủ đầu tư sẽ bị xử phạt. Nghiêm trọng hơn là làn sóng rút vốn từ người mua nhà có thể khiến dự án bị đình trệ, chủ đầu tư rơi vào bế tắc.

Khép lỗi doanh nghiệp không dễ

Giám đốc Công ty Luật Intercode luật sư Phạm Phú Thắng cho biết, trước khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng có hiệu lực, Bộ Xây dựng và Chính phủ đã ban hành những chế tài để hạn chế và xử lý các vi phạm liên quan tới việc trục lợi gói tín dụng này.

Theo đó, khoản 2, Điều 6, Thông tư 07/2013/TT-BXD đã quy định việc vi phạm điều kiện vay vốn, bên cạnh bị phạt hành chính, người mua nhà còn bị buộc phải trả lại số tiền đã vay và chấm dứt hợp đồng vay đã ký kết với các tổ chức tín dụng.

Còn đối với chủ đầu tư, theo quy đinh tại Thông tư 07/2013/TT-BXD, việc trục lợi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ phải bồi thường vật chất và bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc xử lý hành chính. Trong khi đó, các tổ chức tín dụng, ngân hàng, các tổ chức, cá nhân cũng sẽ bị xử lý trách nhiệm.

Trường hợp việc trục lợi được cơ quan chức năng xác định thì chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn bởi vừa bị người mua nhà rút vốn vừa bị phạt hành chính, thậm chí chịu trách nhiệm hình sự. Trong khi đó, người mua nhà, những người tiếp cận gói tín dụng ưu đãi thường là người đang gặp khó khăn về tài chính nên nếu xác định đã vi phạm và không thể vay tiền ưu đãi, họ khó có thể tiếp tục mua nhà ở và khó trả nợ.

Theo luật sư Thắng, mặc dù đã có chế tài xử lý việc trục lợi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhưng việc kết luận chủ đầu tư có trục lợi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hay không là rất khó. Bởi vì, pháp luật chỉ đưa ra quy định tổng giá trị hợp đồng đủ điều kiện vay vốn tín dụng không vượt quá 1,05 tỷ đồng, trong khi việc “chia nhỏ” hợp đồng thành hợp đồng nội thất và hợp đồng mua bán nhà thô lại không trái với quy định của pháp luật hiện hành.

Trong khi đối với người mua nhà, để vay được vốn tín dụng ưu đãi, họ cũng ý thức được, đồng tình và chấp nhận rủi ro nên khó có thể kết luận được đơn vị phân phối, chủ đầu tư lừa đảo hay có hành vi gian dối.

(Theo Đầu tư chứng khoán) 

HoREA: 5 yếu tố quyết định sự tái diễn của bong bóng bất động sản

Thị Trường Nhà Đất

Hàng loạt dự án nhà ở đã được tung ra thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM kể từ nửa cuối năm ngoái đến nay. Dự kiến, nguồn cung sản phẩm nhà ở trong những tháng còn lại của năm 2015 sẽ còn tiếp tục tăng, đặc biệt là tại những khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh như quận 9, quận 2 và các quận ở phía Nam TP. Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia cũng khá lo ngại trước nguy cơ tái diễn bong bóng BĐS.

Xoay quanh vấn đề này, đại diện Hiệp hội BĐS Tp.HCM - HoREA, ông Lê Hoàng Châu cũng đã bày tỏ quan điểm của mình.

2007 và 2010 là 2 năm thị trường diễn ra tình trạng bong bóng BĐS. Năm 2007 là đỉnh điểm còn vào năm 2010, khi dấu hiệu nóng vừa mới xuất hiện thì đã kịp thời được ổn định trở lại bởi Nghị quyết 11/2011/NQ-CP của Chính phủ.

Bởi vậy, nếu nhắc tới tình trạng đóng băng BĐS, không thể không kể đến những mốc thời gian: 2008-2009, 2011-2012 và đến gần hết năm 2013.

Thời gian qua, tại những phiên họp thường kỳ của Chính phủ, nguy cơ quay lại của bong bóng BĐS cũng đã được Thủ tướng đề cập tới do sự tăng lên đáng kể của lượng giao dịch.

Đánh giá về thị trường, theo HoREA, bong bóng đã tai hại nhưng đóng băng sẽ càng nguy hiểm hơn vì hàng chục ngành nghề khác có liên quan cũng bị trì trệ theo gây ảnh hưởng tới người lao động.

Bởi vậy, trong kiến nghị HoREAi gửi lên những cơ quan quản lý nhà nước cũng đã đề cập đến việc xem xét trách nhiệm của 4 bên tham gia thị trường là: cơ quan nhà nước - doanh nghiệp - ngân hàng - nhà đầu tư thứ cấp, thì mới có thể ngăn ngừa nguy cơ bong bóng BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nguy cơ quay trở lại của bong bóng BĐS hiện nay là chưa nhiều, bởi nó chỉ có thể tái diễn khi 5 yếu tố sau đây xuất hiện trên thị trường:

Một là, có sự phát triển nóng của kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, nền kinh tế hiện nay chỉ đang trong giai đoạn phục hồi và điều này được thể hiện qua dư nợ tín dụng.

Dư nợ tín dụng trong những năm gần đây là rất thấp, chẳng hạn như trong năm 2014 là 12% thì phấn đấu trong năm nay sẽ đạt 15%. Trong khi đó, dư nợ tín dụng có thể lên đến 35% trong giai đoạn phát triển nóng. Bới vậy, yếu tố kinh tế vĩ mô hiện đang được kiểm soát một cách chặt chẽ.

Hai là, việc hạ chuẩn cho vay và buông lỏng chính sách tín dụng. Vào năm 2007, trước sự phát triển nóng của thị trường địa ốc, chính sách tiền tệ thắt chặt đã được các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện ngay kể từ năm 2008.

Để kích nền kinh tế tăng trưởng trong năm 2009, gói kích cầu 1 tỷ USD đã được cung cấp bởi Chính phủ. Nhờ gói kích thích kinh tế này, thị trường BĐS mới dần phục hồi trở lại vào năm 2010.

Song vẫn lo ngại về nguy cơ tái diễn bong bóng BĐS, tháng 2/2011, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11 và tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ. Có 2 vấn đề được nêu ra tại nghị quyết 11 đó là: coi BĐS là lĩnh vực phi sản xuất và thắt chặt tiền tệ.

Tháng 11/2011, khi chính sách tiền tệ chặt chẽ nhưng linh hoạt được Chính phủ áp dụng đã giúp các doanh nghiệp BĐS "dễ thở" hơn rất nhiều cho đến thời điểm này. Mặc dù không thuộc nhóm phi sản xuất nhưng BĐS vẫn là ngành kinh doanh đặc biệt cần chú trọng quản lý.

Ba là, thị trường BĐS có sự lệch pha. Thị trường hiện nay cũng đang xuất hiện dấu hiệu này song chủ yếu thuộc về phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, đó cũng chỉ là 1 trong nhiều dấu hiệu chứ chưa phải nguyên nhân chính.

Thời gian qua, các sản phẩm tại phân khúc cao cấp đồng loạt bung hàng nhưng phía chủ đầu tư cũng đã có sự điều tiết về liều lượng cũng như thời điểm tung sản phẩm theo sức mua của thị trướng thay vì thực hiện một cách ồ ạt như trước.

Bốn là, sự xuất hiện giới đầu cơ. Rất khó tránh khỏi sự xuất hiện của nhóm này bởi họ xuất hiện một cách tự nhiên và xen kẽ trên thị trường. Không những vậy, việc giao dịch gia tăng trên thị trường cũng kéo theo sự gia tăng của những nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Điều này thuộc về quy luật phát triển của thị trường BĐS.

Thị trường sẽ xuất hiện một lượng tiền dư thừa khi nền kinh tế có sự phát triển tốt. Không ít người sẽ muốn "đổ" tiền vào một khu vực an toàn nào đó và BĐS chính là một sự lựa chọn.

Nhà đầu cơ lũng đoạn là nhà đầu cơ nguy hiểm nhất vì họ nắm trong tay nguồn tiền siêu lớn, có thể gây ra sự biến chất của thị trường BĐS. Nguyên do là vì họ sẽ ghim hàng đẩy giá ảo như thời điểm năm 2007.

Để nguy cơ xuất hiện các nhóm đầu cơ này được hạn chế, Chính phủ cần xem xét ban hành chính sách hỗ trợ tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên.

Bên cạnh đó, về phía các cơ quan quản lý, để điều tiết thị trường như các quốc gia khác trên thế giới, sử dụng công cụ thuế cũng là một việc làm cấp thiết. Chẳng hạn như, trong trường hợp chuyển nhượng căn nhà ngay trong năm đầu tiên mua sẽ phải chịu suất thuế đặc biệt và vẫn tiếp tục chịu thuế cao kể từ năm thứ 2-3.

Sau thời hạn 3 năm, việc chuyển nhượng sẽ được áp dụng chính sách thuế thông thường.

Bên cạnh đó, cũng bởi không đáp ửng được nhu cầu của người tiêu dùng nên mới gây ra nguy cơ đầu cơ. Điều này chỉ có thể được giải quyết khi có chính sách hỗ trợ cho những người có nhu cầu thực về nhà ở, tạo nhiều sản phẩm nhỏ và vừa cho nhóm người có mức thu nhập trung bình.

Cùng với đó, cần phải giải quyết nàh ở xã hội có cán bộ công chức cà những người thu nhập thấp. Còn trong trường hợp chỉ sử dụng biện pháp hành chính đơn thuần, sẽ khó tránh được đầu cơ.

Trong giai đoạn này, chuyện quay lại của nhà đầu tư là có thật, nhưng chủ yếu là tại phân khúc khá và cao cấp, mà không phải quy mô nhỏ và vừa. Tuy nhiên, sẽ chưa thể xuất hiện tình trạng đầu cơ tràn lan. 

Năm là, thị trường BĐS thiếu sự can thiệp của cơ quan Nhà nước bằng các đòn bẩy kinh tế.

Dù vậy, nhiều quy định, chính sách mới của Nhà nước hiện nay có hiệu lực cũng được xem như đòn bẩy để hướng thị trường BĐS theo 3 mục tiêu chính: phát triển bền vững, lành mạnh; có lợi cho các bên tham gia thị trường và minh bạch.

Trên đây chính là 5 yếu tố cơ bản quyết định sự xuất hiện bong bóng của thị trường BĐS. Tuy nhiên, không có cơ sở nào trong giai đoạn này nên bong bóng BĐS vẫn chưa thể quay lại thị trường.

(Theo Vietnamnet) 

Phân loại đô thị đem lại lợi ích cho cả người dân và chính quyền

Thị Trường Nhà Đất

Theo kiến trúc sư (KTS) Trần Ngọc Chính, việc phân loại đô thị sẽ tạo ra cơ hội để các địa phương tăng cường tính cạnh tranh, chính quyền đô thị cũng phải đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chăm lo cho bộ máy quản lý tốt lên.

Khi chia sẻ với phóng viên về dự thảo Nghị định phân loại đô thị đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam đã thẳng thắn nêu ra câu chuyện “chạy” loại đô thị chỉ có ở Việt Nam. Theo ông Phạm Sỹ Liêm, cần làm rõ việc phân loại đô thị có ý nghĩa gì, đem lại lợi ích gì cho người dân? Nếu chỉ để giải quyết khâu “oai” thì chẳng nên phân loại đô thị làm gì.

Liên quan đến vấn đề này, KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam cũng chia sẻ một góc nhìn khác.

Về các tiêu chí như quy mô dân số, mật độ dân số để đạt loại đô thị đặc biệt, và các loại đô thị 1, 2, 3, 4 và 5 tại dự thảo Nghị định đưa ra thấp hơn quy định hiện hành, ông Chính nhận định rằng việc này nhằm phù hợp hơn với thực tiễn.

Lý do là các đô thị khi được nâng cấp lên đô thị thường không đảm bảo chỉ tiêu về quy mô dân số. Khi quy mô dân số không đảm bảo điều kiện để lên đô thị loại 2, 3 hay 4… thì thường các địa phương sẽ mở rộng ranh giới đô thị ra, có thể lấy thêm một số xã, một số đơn vị dân cư vào để tăng thêm dân số cho đô thị đó. Với việc đó, chính quyền đồng thời phải mở rộng hệ thống hạ tầng cho phù hợp. Rõ ràng, cách tăng dân số theo kiểu đó thì chất lượng đô thị và quá trình đầu tư phát triển vào đô thị sẽ có vấn đề.

KTS Trần Ngọc Chính cho rằng, việc phân loại đô thị sẽ giúp cả người dân và chính quyền đều được hưởng lợi.

Tuy vậy, ông Chính cũng cho rằng, riêng đối với các đô thị đặc biệt, tiêu chí quy mô dân số đạt ra là từ 3 triệu dân trở lên là quá cao, khó có nhiều đô thị đạt được chỉ tiêu này, trừ Hà Nội và Tp.HCM.

“Tuy nhiên, cũng có những đô thị rất đặc biệt về tính chất, vị thế thì tại sao chúng ta không cho là đô thị đặc biệt như Huế, Hội An, Đà Lạt…? Nếu quy mô dân số phải đạt từ 3 triệu trở lên thì dù mất mấy chục năm, các thành phố đó cũng khó mà đạt được. Như thế, đưa ra chỉ tiêu này là không phù hợp với thực tế ở Việt Nam. Do đó, cần phải nghiên cứu thêm về việc phân loại đô thị đặc biệt này”, ông Chính phân tích.

Còn đối với các tiêu chí phân loại các đô thị từ loại 1 đến loại 5 tại dự thảo Nghị định, ông Chính nhận định là có khoa học và thực tiễn hơn.

Với việc phân loại đô thị, Nghị định sẽ góp phần hoàn chỉnh hệ thống đô thị, cải cách quản lý công tác hành chính trên toàn bộ các thị xã, thị trấn… Nếu quản lý tốt thì chất lượng đô thị sẽ từng bước được nâng lên và diện mạo đô thị sẽ có sự thay đổi. Tuy nhiên, theo ông Chính, khi đã thực hiện công việc này cần phải đi vào thực chất, bởi lâu nay chúng ta làm không tốt việc này nên có những thị xã không bằng một thị trấn ở những nơi khác.

Cũng theo vị chuyên gia này, nếu nhận định rằng việc phân loại đô thị không có lợi gì cho người dân là không đúng, bởi khi nâng loại đô thị lên thì chất lượng đô thị cũng khác đi và người dân được hưởng thụ theo chất lượng đô thị đó.

“Có thể đất đai sẽ đắt lên, người dân được hưởng lợi cái này thì nhà đầu tư sẽ khó khăn cái kia… Nhưng rõ ràng, việc đầu tư vào hệ thống đô thị sẽ khiến cả người dân và chính quyền đô thị đều được hưởng lợi, tạo ra chất lượng đô thị mỗi ngày tốt hơn. Khi đô thị được tăng hạng thì giá trị về đất đai cũng khác đi, doanh thu trong từng khu vực đô thị cũng sẽ có sự thay đổi. Nếu chúng ta xây dựng được hệ thống đô thị đúng với chất lượng thì người dân sẽ được hưởng lợi theo chất lượng đô thị và các đô thị cũng sẽ cạnh tranh nhau để làm tốt hơn, xứng với thị xã hay thành phố… và cũng được hưởng lợi từ ngân sách nhà nước”, ông Chính phân tích.

Cũng theo ông Chính, mỗi đất nước lại có cách để quản lý, phát triển đô thị riêng, nhưng cũng không có quốc gia nào phân cấp đô thị như Việt Nam. Khi mình đưa ra đô thị các loại 1, 2, 3, 4 hay 5 thì người ta cũng không hiểu. Nhưng với quá trình đô thị hóa như iện nay ở Việt Nam, việc phân loại đô thị cũng là tính khoa học để phù hợp với yêu cầu phát triển của chúng ta.

“Tuy nhiên, để đạt được loại đô thị như mong muốn thì việc một số địa phương “xin” các cơ quan chức năng chiếu cố đến sự thiếu hụt một vài tiêu chí không phải là không có bởi việc phân loại đô thị vẫn rất quan trọng, hữu ích với Việt Nam, tạo nên cơ hội cạnh tranh cho các địa phương, chính quyền đô thị cũng luôn phải chăm lo vị thế của mình. Muốn vậy, các địa phương phải đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chăm lo cho bộ máy quản lý tốt lên để nâng cấp lên loại đô thị của mình”, ông Chính nói.

(Theo Infonet) 

TS. Phạm Sỹ Liêm: Chỉ Việt Nam mới có kiểu “chạy” loại đô thị

Thị Trường Nhà Đất

TS. Phạm Sỹ Liêm đặt câu hỏi, phân loại đô thị có ý nghĩa gì? Các quốc gia khác không có chuyện phân loại đô thị mà nếu có thì cũng không xảy ra chuyện “chạy” loại đô thị như kiểu “chạy” bằng, “chạy” chức ở Việt Nam.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến của các doanh nghiệp, cơ quan góp ý cho dự thảo Nghị định phân loại đô thị để hoàn chỉnh trước khi trình Chính phủ ban hành.

Trong dự thảo, Bộ Xây dựng đã đề xuất 5 tiêu chí cơ bản để đánh giá phân loại đô thị, bao gồm Vị trí, vai trò, chức năng, trình độ và cơ cấu phát triển kinh tế - xã hội; Mật độ dân số đô thị; Quy mô dân số đô thị; Trình độ phát triển cơ sở hạ tầng; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp.

Theo dự thảo, đô thị đặc biệt chỉ cần có mật độ dân số đô thị đạt từ 10 nghìn người/km2 trở lên (thay vì 15 nghìn người/km2 trở lên như hiện hành); quy mô dân số đô thị đạt từ 3 triệu người trở lên (hiện hành là 5 triệu người).

Đồng thời, dự thảo cũng đã đề xuất quy mô dân số đô thị loại I đạt từ 300 nghìn người trở lên thay vì 1 triệu người (trực thuộc Trung ương), 500 nghìn người (đô thị trực thuộc tỉnh) như hiện nay. Mật độ dân số đô thị thay vì 12 nghìn người/km2 trở lên (trực thuộc Trung ương), 10 nghìn người/km2 trở lên (đô thị trực thuộc tỉnh) như hiện tại thì chỉ cần đạt từ 6 nghìn người/km2 trở lên.

Tương tự, các đô thị loại 2, 3, 4 và 5 cũng có những con số đề xuất về mật độ dân số và quy mô dân số đô thị thấp hơn so với quy định hiện nay.

Về những vấn đề của dự thảo nói trên, trao đổi với phóng viên, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam TS. Phạm Sỹ Liêm tỏ ra khá bức xúc với kiểu phân loại đô thị tại Việt Nam. Theo ông, dự thảo cần phải dựa trên cơ sở khoa học, hiện chưa có Hội thảo tổng kết, công bố rộng rãi về các đô thị hiện nay được đánh giá ra sao mà thay đổi những con số quy định về phân loại đô thị?

Ông Liêm cho biết, cái quan trọng sau khi phân loại đô thị sẽ có ý nghĩa? Hay chỉ đơn thuầnThị ủy biến thành Thành ủy... còn quản lý đô thị thì vẫn không có gì thay đổi.

Theo Chủ tịch Hội Xây dựng, ông có biết tới một tổng kết của Ngân hàng thế giới đã phê phán Việt Nam vì có việc phân loại đô thị nên mới xảy ra chuyện “chạy” loại đô thị cũng giống như “chạy” bằng, “chạy” chức.

Cứ mỗi lần “chạy” như vậy rất tốn kém tiền chứ không phải là cứ nâng loại khi đủ điều kiện đâu... Ông đã thấy đô thị loại I “oai” như Huế nhưng quyền của chính quyền đô thị cũng chẳng khác gì đô thị loại III cả.

Ông Liêm nói: "Trường cấp III vẫn thuộc Sở, chợ Đông Ba thì thuộc Sở Thương mại, đô thị không có quyền gì, chỉ được mấy phòng khám, chỉ có quyền hót rác... Thậm chí nhà máy nước cũng thuộc tỉnh. Thế thì nâng loại có ý nghĩa gì? Nâng loại phải đi tương đương với phân quyền, phân cấp. Loại càng cao thì cấp càng nhiều hơn”.

Theo ông Liêm, không phải đô thị loại I đã là “oai” mà phải là đô thị loại I trực thuộc Trung ương, ngang với cấp tỉnh mới có đủ quyền, chứ các đô thị loại I trực thuộc tỉnh thì không có quyền gì cả, quyền tỉnh đã nắm hết, họ chỉ muốn nâng loại để cho nó “oai” là trong nhiệm kỳ cán bộ đã làm được việc nâng đô thị từ loại này lên thành loại này.

Đối với câu hỏi, phân loại đô thị người dân được cái gì? Ông Liêm cho biết, người dân từng ca thán với ông, giá đất tại đô thị loại càng cao thì lại càng cao, tự nhiên người dân phải đóng tiền các loại đắt hơn.

Do đó, theo ông Liêm, nên bỏ phân loại đô thị bởi ở các quốc gia không có chuyện phân loại đô thị mà nếu như có thì cũng không có chuyện “chạy” loại đô thị như kiểu "chạy” bằng, “chạy” chức như ở Việt Nam.

Ông Liêm đưa ra dẫn chứng, tại Pháp, thành phố lớn hàng mấy chục vạn người và một đô thị có khoảng 5.000 người đều như nhau, quyền hạn như nhau bởi tất cả đều là cơ sở, nghĩa là dưới một thành phố lớn thì ở Pháp không còn cấp chính quyền nào cả.

Tại Việt Nam, cấp chính quyền còn có cấp phường, quận. Do đó, vừa rồi Tp.HCM đề xuất chính quyền đô thị nhưng Quốc hội không chấp nhận. Vì thế, Việt Nam mới có chuyện ở bên cạnh trường nhưng sang học lại bảo học là trái tuyến vì là phường khác, quận khác.

Nhưng TS. Phạm Sỹ Liêm nhận định, nói xóa bỏ phân loại đô thị là vấn đề lớn nhưng phải nói phân loại đô thị có ý nghĩa là gì? Phân loại đô thị phải đi kèm với gì, mang lại lợi ích gì? Chứ không nên nói phân loại để cho nó “oai”!

Ông Liêm dẫn chứng thêm, hiện nay, nhiều huyện muốn trở thành thị xã, đơn cửa như huyện Văn Giang (Hưng Yên) hay thị xã Chí Linh tại Hải Dương cũng đang muốn cả huyện trở thành thị xã, trong khi tới đó toàn rừng, thậm chí là có cả dân tộc thiểu số.

Ông Liêm nói thẳng, nông thôn không ra nông thôn, đô thị không ra đô thị, chỉ có lấy tên lấy tiếng rồi phân loại làm ầm lên... những chuyện đó là dối người, dối mình, chẳng ra làm sao cả. Nhiều nơi đáng lẽ còn lâu mới lên được nhưng lại muốn nâng loại đô thị buộc phải “chạy” chứ không phải cứ đủ tiêu chuẩn là lên được đâu.

Phải chăng Bộ Xây dựng đang muốn nước ta ngày càng có thêm nhiều đô thị khi dự thảo phân loại đô thị đang đưa ra các con số về mật độ dân số, quy mô dân số... thấp hơn so với quy định hiện hành?

Ông Liêm đặt ra câu hỏi, thêm lên các đô thị ở nước ta thì có ích lợi gì? Cuối cùng đâu đâu cũng là đô thị loại 1 thì ít nữa sẽ thế nào?... Trong khi quyền lợi, trách nhiệm của chính quyền đô thị không có gì thay đổi, nếu có sự thay đổi nào đó thì chỉ có thêm bất lợi cho nhân dân mà thôi.

(Theo Infonet) 

Biến động tỷ giá, vốn ngoại vào BĐS Việt không chịu nhiều ảnh hưởng

Thị Trường Nhà Đất

Theo Phó Giám đốc CBRE, bà Nguyễn Hoài An, sự quan tâm hay quyết định đầu tư của khách nước ngoài vào thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam sẽ không chịu tác động lơn từ việc tăng tỷ giá trong thời gian gần đây.

Xoay quanh vấn đề ảnh hưởng của việc biến động tỷ giá giữa VNĐ/USD đối với thị trường BĐS, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Phó giám đốc CBRE Việt Nam, bà Nguyễn Hoài An.

- Thưa bà, thị trường BĐS Việt Nam chịu sự tác động như thế nào trước việc điều chỉnh tỷ giá mới đây của Ngân hàng nhà nước khiến đồng USD có giá trị cao hơn so với VNĐ?

CBRE đã thống kê được rằng, có tới hơn 90% nguồn cung căn hộ đang bán ra trên thị trường là đến từ những chủ đầu tư trong nước. Vậy nên, thị trường căn hộ, chung cư vẫn chịu sự chi phối của thị trường trong nước và yếu tố bên ngoài chưa gây ra quá nhiều ảnh hưởng.

Các chủ đầu tư trong nước vẫn phải nhập khẩu khá nhiều vật liệu xây dựng từ nước ngoài. Những biến động về tỷ giá chỉ có thể tác động tới chi phí của những dự án đang được tiếp tục triển khai, có nhiều khả năng sẽ dẫn tới việc giá thành bị tăng lên. Các dự án có chi phí nhập khẩu diễn ra trong quá khứ sẽ không chịu ảnh hưởng ở thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, với nguồn cung, ngay cả trong trường hợp thiết bị nguyên vật liệu xây dựng được nhập khẩu bởi chủ đầu tư, vấn đề về thị trường nhập khẩu cũng sẽ là một yếu tố. Bởi dù giảm nhưng đồng Việt Nam không phải đồng tiên duy nhất giảm giá. Thời gian qua có sự biến động rất mạnh của các đồng tiền và chủ yếu đều giảm so với đồng đô la Mỹ. Chẳng hạn như đồng Nhân dân tệ hiện cũng bị phá giá, đó là chưa nhắc đến sự tăng giá bán cũng sẽ gây ảnh hưởng không tốt đến tâm lý của khách hàng và tính cạnh tranh của dự án. 

Vốn ngoại vào BĐS Việt không chịu nhiều ảnh hưởng từ việc tăng tỷ giá

Nói đến nguồn cầu, sẽ không có nhiều ảnh hưởng đáng kể từ việc biến đổi tỷ giá, cũng bởi đối tượng phục vụ chủ yếu của thị trường hiện vẫn là người Việt Nam. Bên cạnh đó, khi có sự biến động của tỷ giá, hầu hết những ai đang nắm giữ nhiều VNĐ trong tay sẽ chuyển hướng sang một kênh đầu tư nào đó an toàn hơn, giúp sinh lời hoặc bảo toàn vốn. Trong trường hợp này, BĐS cũng chính là 1 trong số những "đối tượng" được chọn mặt gửi vàng để đầu tư.

- Khách mua nhà người nước ngoài tại Việt Nam chắc chắn sẽ được hưởng lợi từ việc tăng giá của đồng USD. Vậy trong thời gian tới, thị trường liệu có thể ghi nhận được những chuyển biến tích cực xuất phát từ đối tượng khách hàng ngoại quốc hay không? 

Khi đồng VNĐ giảm giá so với USD, trên thực tế, khách mua nhà người nước ngoài sẽ có lợi và dành nhiều sự quan tâm hơn đến thị trường Việt Nam. Mặc dù vậy, cũng nên so sánh với những thị trường khác trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Malaysia,...

Dù có biến động tỷ giá hay chưa thì so với các thị trường trong cùng khu vực, mức giá của thị trường BĐS Việt Nam vẫn hấp dẫn hơn nhiều. Bởi vậy, sự quan tâm hay quyết định đầu tư của người nước ngoài tới BĐS Việt Nam cũng không chịu ảnh hưởng lớn từ sự thay đổi của tỷ giá.

- Vậy theo bà, vấn đề nào của thị trường BĐS Việt Nam đang dành được nhiều sự quan tâm hơn cả của khách hàng nước ngoài?

Thực tế, thị trường Việt mới vừa mở cửa sau khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7 mới đây. Như đã đề cập ở trên, tỷ giá cũng chỉ là một yếu tố khá nhỏ mà người nước ngoài đang quan tâm đến. Thay vào dó, họ chú ý nhiều hơn tới vấn đề luật pháp và chính sách của nước ta.

Có không ít chính sách, điều khoản cần được làm rõ đối với khách hàng ngoại, chẳng hạn như trong trường hợp đã mua nhà nhưng muốn chuyển nhượng, họ sẽ phải chuyển nhượng ra sao? Khi họ không có mặt tại Việt Nam, ai sẽ là đối tượng được quyền quản lý tài sản đó của họ?

Ở đây, vấn đề quản lý không đơn thuần chỉ là trông coi nhà, mà còn gồm cả việc phụ trách mọi vấn đề liên quan đến quyền lợi, pháp lý của việc chuyển nhượng, cho thuê...Hoặc khi chuyển nhượng BĐS cho một đối tượng nào đó, họ có thể đem tiền ra khỏi Việt Nam và sẽ phải chịu khoản phí nào từ việc chuyển nhượng trên hay không?

Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà để ở của người nước ngoài tại Việt Nam là không cao, đa phần những đối tượng đi đầu tư mới dành nhiều sự chú ý cho thị trường. Vậy nên, khi bỏ ra một khoản tiền tương đối lớn như vậy, họ cần biết được mức độ của rủi ro sẽ ra sao, nhất là với một thị trường mới và đầy tiềm năng như Việt Nam.

- Bà có thể cho biết, những nhà đầu tư ngoại đang đặc biệt quan tâm tới phân khúc nào của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?

Thực ra, họ không quá quan tâm đến những khái niệm mang tính phân khúc. Bởi vì những định nghĩa liên quan tới phân khúc giữa quốc tế và Việt Nam có khá nhiều điểm khác biệt. Giá trị thật của tài sản mà người nước ngoài sẽ đầu tư mới là điều mà họ thật sự quan tâm, chẳng hạn như giá trị sinh lời của tài sản như thế nào trong ngắn hạn, dài hạn hay khả năng cho thuê BĐS sẽ ra sao? 

Những vấn đề như chủ đầu tư, vị trí dự án, chất lượng dự án, cơ sở hạ tầng sẽ dành được nhiều sự quan tâm của họ nhiều hơn so với những yếu tố mang tính định nghĩa phân chia hay phân khúc của thị trường.

Xin chân thành cám ơn bà!

(Theo Vinanet) 

“Mua chui” nhà ở xã hội, khách hàng có thể mất trắng

Thị Trường Nhà Đất

Khi hồ sơ mua nhà ở xã hội không đủ điều kiện theo quy định, khách hàng sẽ không được sở hữu căn hộ dù đã bỏ hàng trăm triệu để đặt cọc giữ chỗ.

Thực tế hiện nay nhiều sàn giao dịch địa ốc rao thuê mua, thuê nhà ở xã hội trái với quy định pháp luật. Thậm chí, yêu cầu khách hàng phải đặt cọc trước một khoản tiền hàng chục triệu đồng để có thể giữ chỗ. Trước thực trạng này, Luật sư Bùi Quang Hưng (thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, điều đó sẽ rất nguy hiểm cho khách hàng bởi có thể mất trắng một sô tiền lớn mà không được gì.

Theo ông Hưng, Bộ Xây dựng đã quy định không được rao bán nhà ở xã hội tại các sàn giao dịch. Khách hàng muốn mua phải chuẩn bị hồ sơ gửi tới chủ đầu tư xét duyệt. Tiếp đó, chủ đầu tư cần phải trình lên ban ngành quản lý thành phố đưa ra quyết định cuối cùng những hồ sơ nào được mua. Do đó, việc các sàn giao dịch địa ốc rao bán nhà ở xã hội là một việc làm bất hợp pháp.

Chính hành vi “bán chui” này của các sàn giao dịch sẽ khiến khách hàng gặp phải các hệ quả pháp lý nghiêm trọng. Luật sư Bùi Quang Hưng phân tích, việc đặt tiền để giữ chỗ mua nhà ở xã hội cho bên thứ ba có thể dẫn đến hai vấn đề sau. Một là nếu giao dịch mua nhà được tiến hành thì có thể khách hàng cũng không được cấp sổ đỏ bởi chính quyền không cho phép mua bán nhà ở xã hội thông qua bên thứ ba.

Hai là nếu giao dịch không tiến hành được thì khách hàng khó có thể đòi lại số tiền đặt cọc giữ chỗ lên đến hàng chục, hàng trăm triệu đồng. Bởi vì, chẳng cơ quan chính quyền nào công nhận cho việc đặt cọc này là hợp pháp.

Cùng quan điểm trên, theo Luật sư Nguyễn Quang Ngọc, khách hàng mua nhà ở xã hội tin vào lời môi giới của bên thứ ba có thể “tiền mất tật mang” khi không được chủ đầu tư và chính quyền công nhận.

Khi trao đổi với phóng viên, đại diện Công ty CP Đầu tư và Thương mại Thủ Đô (Thủ Đô JSC), chủ đầu tư của dự án nhà ở xã hội EcoHome 2, một dự án gần đây đang rất được quan tâm khẳng định, việc cho thuê, bán các căn hộ nhà ở xã hội thuộc dự án này không thực hiện thông qua bất cứ một bên thứ ba nào,. Vì thế, khách hàng cần phải tỉnh táo trước khi đưa ra quyết định tránh bị lợi dụng để trục lợi bất chính.

Bên cạnh đó, ông Ngọc còn cho biết thêm, hiện nay có hiện tượng giao dịch thuê mua, thuê nhà ở xã hội giữa các cá nhân với nhau khi chưa đủ thời gian thuê mua, thuê như trong quy định.

Theo quy định, thời hạn thuê mua, thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm. Sau khoảng thời gian đó, cá nhân mới có thể cho người khác thuê mua, thuê lại. Tuy nhiên, thực tế có hộ gia đình chỉ cư trú được vài tháng lại cho người khác thuê mua, thuê mà chính quyền và chủ đầu tư không biết.

Ông Ngọc cho biết, việc giao dịch thuê mua, thuê nhà ở xã hội giữa những cá nhân với nhau khi chưa đủ thời gian cư trú 5 năm chắc chắn không được chủ đầu tư và chính quyền địa phương công nhận. Đây chỉ là thỏa thuận giữa những cá nhân với nhau. Trường hợp nảy sinh mâu thuẫn, khách hàng chắc chắn sẽ phải chịu nhiều rùi ro pháp lý. Người mua có thể mất trắng số tiền giao dịch, còn bên bán có thể sẽ bị chính quyền xử phạt buộc phải trả lại căn hộ và không được tham gia mua bán nhà ở xã hội trong nhiều năm sau đó. Bên cạnh đó, mọi giao dịch giữa các cá nhân khi chưa đủ 5 năm còn bị xem xét xử lý theo pháp luật hình sự

Đối với việc mua nhà ở xã hội, đại diện của Thủ Đô JSC đã đưa ra lời khuyên, hiện nay vì nhu cầu nhà ở xã hội đang vô cùng lớn, trong khi nguồn cung có phần hạn chế, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở xã hội có hạ tầng tốt nảy sinh tâm lý nôn nóng, sốt ruột muốn muốn mua, thuê nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, chính tâm lý này của người mua đã tạo điều kiện cho bên thứ ba tung ra những chiêu trò để chuộc lợi. Để phòng tránh tình trạng này, khách hàng cần cẩn trọng, bình tĩnh, không nên tin vào lời mời chào, quảng cáo và nhất là tuyệt đối không nên nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội từ bên thứ ba.

(Theo Pháp luật Việt Nam) 

Biện pháp nào giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại dự án nợ thuế?

Thị Trường Nhà Đất

Trong việc xử lý sai phạm của các chủ đầu tư liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho người mua nhà, liệu có nên tách bạch mối quan hệ giữa ba bên? Biện pháp nào để giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những khách hàng đã nộp đủ tiền nhà nhưng vì dự án nợ thuế mà chưa được cấp sổ đỏ?

Liên quan đến vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Lê Thanh Nam, Trưởng phòng Đăng ký Thống kê đất đai (Sở Tài nguyên & Môi trường TP. Hà Nội).

- Thưa ông, hiện tại vẫn còn khá nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) còn nợ tiền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc sẽ có một lượng lớn khách hàng chưa được cấp sổ đỏ cho căn hộ đã mua dù đã nộp đủ tiền cho chủ đầu tư. Vậy biện pháp nào để có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho những khách hàng này?

Để giải quyết vấn đề nêu trên, tháng 8/2013, Văn phòng Chính phủ đã ban hành Công văn số 327/TB-VPCP thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải về việc chỉ đạo tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Căn cứ vào văn bản này, UBND TP  đã tiến hành chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà cho những trường hợp nhất định. 

Cần có biện pháp bảo về quyền lợi cho người mua nhà tại các dự án nợ thuế

Cụ thể, đối với những dự án đã bàn giao nhà cho người mua trước ngày 31/12/2012 theo đúng quy hoạch và người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận. Còn nghĩa vụ của chủ đầu tư sẽ được xử lý song song, ngành thuế sẽ có các biện pháp cương quyết, thậm chí là cưỡng chế để truy thu thuế của các đơn vị này. “Xử lý” ở đây không chỉ xử lý về vấn đề thuế mà cơ quan Tài nguyên và Môi trường cũng sẽ phối hợp với các ngành có liên quan để xử lý những nội dung, vướng mắc khác như xây dựng sai phép, không đúng quy hoạch, kể cả vấn đề pháp nhân.

Còn đối với những dự án bàn giao nhà cho người mua sau ngày 31/12/2012 mà chủ đầu tư vẫn còn nợ thuế thì các hộ dân sẽ không được xem xét cấp sổ đỏ.

- Có một số ý kiến cho rằng, cần phải tách bạch mối quan hệ giữa chủ đầu tư với Nhà nước và chủ đầu tư với khách hàng. Việc chủ đầu tư nợ thuế là mối quan hệ giữa doanh nghiệp với Nhà nước, không liên quan tới chủ thể người mua nhà. Tuy nhiên, chỉ vì mối quan hệ này chưa được giải quyết ổn thỏa mà gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của khách hàng. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Việc thực hiện nghĩa vụ (bao gồm cả nghĩa vụ tài chính) với Nhà nước vừa là trách nhiệm, vừa là quyền lợi của các chủ đầu tư. Chỉ sau khi hoàn thành các nghĩa vụ với Nhà nước thì doanh nghiệp mới có quyền bán và kinh doanh sản phẩm của mình. Điều này đã được quy định rất rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, một số dự án của các chủ đầu tư do để lâu và triển khai chậm, quá trình huy động vốn trước đây có những quy định chưa được chặt chẽ, họ đã huy động bằng hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh, sau đó mới chuyển thành hợp đồng mua bán… như thế là không đúng pháp luật. Chính vì thế, để giải quyết vấn đề này, như tôi đã nói ở trên, Văn bản 327 đã tách thành hai mối quan hệ riêng và cho phép xử lý song song: vừa cấp sổ đỏ cho người dân vừa tiếp tục xử lý những vi phạm của các chủ đầu tư. Tôi muốn nhấn mạnh rằng, trước năm 2013, nếu các chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì người dân sẽ không được cấp giấy chứng nhận, nhưng từ năm 2014 đến nay, sau khi vận dụng Văn bản 327, bất cập trên mới được tháo gỡ. 

Để giảm thiểu rủi ro, khi ký hợp đồng mua nhà, người dân cần có những yêu cầu cụ thể đối với chủ đầu tư, chẳng hạn trong thời gian bao lâu chủ đầu tư phải làm sổ đỏ, nếu không làm được thì chịu phạt ra sao...?

Nếu chủ đầu tư không thực hiện theo đúng cam kết với khách hàng thì khách hàng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa. “Anh” đã bán hàng cho tôi thì phải đảm bảo chất lượng và hàng phải tiêu dùng được; bán hàng mà không được phép tiêu dùng (ý nói nhà chưa có giấy chứng nhận thì không thể thế chấp, cầm cố được) thì đó là hàng cấm còn gì.

- Ông có cho rằng việc tồn tại nhiều doanh nghiệp nợ thuế là do sự bất cập, chồng chéo trong các văn bản pháp luật, bên cạnh đó là chưa có chế tài nghiêm khắc?

Tôi nghĩ là không có bất cập trong các quy định của pháp luật. Còn chế tài xử phạt các hành vi vi phạm hành chính thì đúng là còn thấp, nhưng mức phạt việc chậm nộp tiền sử dụng đất thì hiện tại đã tương đối mạnh, đủ sức răn đe. Gần đây, việc cơ quan thuế công khai tên các đơn vị còn nợ tiền thuế cũng là một biện pháp cứng rắn và có tác dụng tích cực. Bằng chứng là sau khi cơ quan thuế nêu tên 38 doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn nợ đọng thuế thì đã có 12 doanh nghiệp trong số này ra nộp thuế.

- Trân trọng cám ơn ông.

(Theo Pháp luật Việt Nam) 

HoREA kiến nghị gia hạn thời gian cho vay gói 30.000 tỷ đến năm 2018

Thị Trường Nhà Đất

Mới đây, UBND Tp.HCM và Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có văn bản chính thức đề nghị kéo dài thời hạn gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đến ngày 31/5/2018 thay vì ngày 31/5/2016 như trước đó.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM -  HoREA, ông Lê Hoàng Châu, đã có chia sẻ xoay quanh những vướng mắc về việc triển khai gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng cho thị trường bất động sản (BĐS).

- Tình hình giải ngân gói 30 nghìn tỷ hiện nay tại Tp.HCM có thể nói là khá ì ạch. Ông có thể cho biết quan điểm của mình về vấn đề này? 

Sự ra đời của gói 30 nghìn tỷ được xem như gói giải pháp tình thế để giảm thiểu nợ xấu và lượng hàng tồn kho cao trên thị trường BĐS, nhất là tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở.

Với tỷ lệ giải ngân 26%, tới thời điểm này, mức giải ngân của gói 30 nghìn tỷ là quá thấp. Riêng tại Tp.HCM, đã có 2.009 tỷ đồng đã được giải ngân, chiếm khoảng 6%. So với cam kết như kế hoạch ban đầu sẽ giải ngân 50%, con số này quả thực thấp hơn rất nhiều. Trong khi đó, lại có rất nhiều doanh nghiệp trên địa bàn Tp.HCM được duyệt làm nhà ở xã hội.

Trong số đó, Công ty 548 đã quyết định rút khỏi chương trình nhà ở xã hội; còn Công ty Tấn Hưng xây dựng 3.000 căn nhà ở xã hội tại quận 8 nhưng tới giờ các thủ tục đầu tư xây dựng vẫn chưa được triển khai xong. Trong gói hỗ trợ này, chỉ có 3 doanh nghiệp được giải ngân đó là Công ty CP Đầu tư Thủ Thiêm với 48,6 tỷ đồng, công ty TNHH Đầu tư BĐS Tân Bình với 19 tỷ và Hoàng Quân với 443 tỷ đồng.

- Mục tiêu ban đầu khi xây dựng gói tín dụng này đó là sẽ tạo ra cú hích lớn cho thị trường bất động sản. Song, trước sự chậm trễ trong việc thực hiện như hiện nay thì hình như chưa có đột phá?

Để tạo ra cú hích cho thị trường bất động sản, tốc độ giải ngân cần được đẩy nhanh hơn nữa và phải giải quyết đúng đối tượng vay vốn. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng nếu giải ngân nhanh sẽ không đúng đối tượng và trên thị trường không có nhiều sản phẩm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Nhưng Bộ Xây dựng lại cho rằng giải ngân nhanh thì không đúng đối tượng, và sản phẩm nhà ở cho người thu nhập thấp trên thị trường không nhiều.

Nguyên nhân cũng một phần là ở sự nỗ lực chưa hết mình của chính quyền các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương để hỗ trợ việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cho doanh nghiệp. Đơn cử như Tp.HCM hiện đang có không ít doanh nghiệp nộp hồ sơ xin chuyển đổi, tuy nhiên lại lo ngại về việc gia tăng áp lực dân số cho cơ sở hạ tầng hiện hữu nếu điều chỉnh diện tích căn hộ.

Chỉ có thể tạo ra cú hích cho thị trường bất động sản nếu cùng chung tay đẩy nhanh thời gian giải quyết các thủ tục pháp lý cho phép chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và nỗ lực trong việc tái cấu trúc lại những căn hộ có diện tích lớn. Cùng với đó, người thu nhập thấp sẽ được tạo điều kiện để tiếp cận được với nhà ở.

Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ được giải ngân càng nhanh thì những "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản sẽ được giải thoát chóng vánh.

- UBND TP và HoREA đã đưa ra kiến nghị kéo dài thêm thời hạn triển khai gói hỗ trợ này. Song, ngay cả khi gia hạn thêm, hiệu quả của việc giải ngân vẫn sẽ như cũ nếu cách thực hiện vẫn duy trì như hiện nay. Vậy chúng ta phải làm như thế nào để cách thức triển khai được "kích hoạt", thưa ông? 

Việc kéo dài thời gian triển khai gói 30 nghìn tỷ đồng được UBND Tp.HCM và HoREA cùng thống nhất về quan điểm. Trước tiên đề nghị gia hạn thêm đến ngày 31/5/2018, đây cũng là thời điểm phù hợp theo những văn bản hiện hành. Đến thời điểm này nhất định phải hoàn thiện việc giải ngân để người thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở.

Quy định chứng minh thu nhập khi muốn vay vốn ngân hàng mua nhà ở với người có thu nhập thấp cũng đã được Chính phủ ngừng thực hiện mới đây. Tuy nhiên, quy định trên chỉ được áp dụng cho những dự án nhà ở thương mại giá rẻ, trong khi đó với nhà ở xã hội vẫn không có sự thay đổi nào. Theo quy định, chỉ những người có thu nhập hàng tháng ít hơn 9 triệu đồng mới được vay gói hỗ trợ này. Đây cũng chính là nút thắt lớn nhất hiện nay đang cần được gỡ bỏ, bởi khách hàng phải đảm bảo trả được nợ thì ngân hàng mới có thể cho vay.

Bên cạnh đó, phải giữ được sự ổn định đối với thời hạn vay, chính sách lãi suất, ân hạn cho người vay và chính sách về nguồn vốn tín dụng cho chương trình nhà ở xã hội với lãi suất cố định hàng năm là từ 3-3,5% và thời hạn vay là 20 năm.

Người cho vay sẽ được hưởng thời gian ân hạn là trong 3 năm đầu tiên chưa cần trả lãi vay (sẽ càng tốt nếu chưa trả vốn gốc). 3-4% tổng dự nợ tín dụng là mức tối đa mà các ngân hàng thương mại được phép sử dụng để cho vay đối với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, các đối tượng mua nhà ở xã hội. Ngân hàng thương mại sẽ được tái cấp vốn bởi ngân hàng nhà nước với lãi suất dưới 1,5%.

Với những giải pháp trên, hy vọng rằng trước thời điểm gia hạn sẽ có thể giải quyết nhanh gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng.

HoREA cho rằng, việc kéo dài gói cho vay mua nhà ở xã hội từ 10 lên 15 năm với lãi suất ưu đãi như thời gian qua đã là rất tốt. Tuy nhiên cần phải có những ưu đãi đặc biệt hơn đối với lĩnh vực nhà ở xã hội. Thời gian tối thiểu để vay mua nhà nhà ở xã hội phải là 20 năm. Ở những quốc gia khác, hầu hết chính sách này sẽ được kéo dài từ 20-30 năm. Chẳng hạn như Singapore, hiện đất nước này đang cho người nghèo vay để mua nhà ở xã hội lâu nhất là 35 năm, còn hầu hết là 25 năm và như ở Việt Nam thì thời hạn 20 năm là hợp lý.

Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội cố định luôn là 3-3,5%/năm trong suốt thời hạn vay. Điều này sẽ phù hợp hơn với thông lệ quốc tế (theo thông lệ quốc tế cũng là từ 3-3,5%/năm). Hiện nếu xét theo từng năm thì mức lãi suất 5%/năm của gói 30 nghìn tỷ như vậy là quá cao.

(Theo Trí thức trẻ) 

Môi giới BĐS tự phát có thể làm nhiễu loạn thông tin thị trường

Thị Trường Nhà Đất

Thị trường bất động sản (BĐS) trong nửa đầu năm 2015 đón nhận nhiều chuyển biến mới, trong đó có sự sôi động nhất định về lượng giao dịch thành công.

Nhưng cũng có nhiều cảnh báo cho người mua nhà trước nguy cơ rơi vào “bẫy thông tin” của những cò đất “ăn xổi ở thì”. Đứng trước sự nhiễu loạn trên thị trường ở nhiều dự án do các môi giới nghiệp dư trong cùng một sàn giao dịch đẩy giá, phóng viên đã có buổi trao đổi với Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường.

- Theo dư luận, trong nội bộ nhiều sàn giao dịch BĐS, số người môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề khá nhiều vẫn được chủ đầu tư tuyển “ồ ạt”. Về thực trạng trên, ông đánh giá như thế nào?

Hiện nay, trong hệ thống các văn phòng, sàn giao dịch BĐS, luôn có những cá nhân xác định môi giới là một nghề kiếm tiền rất chuyên nghiệp và danh giá. Bên cạnh đó, nhiều người xem việc môi giới BĐS là phong trào nên chỉ hoạt động “ăn xổi ở thì” như cò đất. Trên thực tế, vấn đề này không phải bây giờ mới xuất hiện mà đã tồn tại từ lâu. Tuy nhiên, đối với nhà môi giới hoạt động minh bạch, luôn xem đây là một nghề đòi hỏi phải trang bị những kiến thức sâu về thẩm định BĐS, môi giới BĐS, kiến trúc, phong thủy... mới có thể tự tin khi tư vấn cho người mua nhà.

Các sàn BĐS uy tín thường khắt khe trong việc tuyển dụng môi giới mới. Thử việc trong thời gian trên 6 tháng với nhiều thử thách, trong khi mức lương khởi đầu chỉ vài triệu đồng mỗi tháng. Họ đánh giá được chiến lược và tư cách kinh doanh BĐS của chủ đầu tư nên biết cách né tránh các vi phạm đạo đức nghề nghiệp. Trong khi đó nhiều người tự xưng danh sau khi làm thuê cho những sàn có tên tuổi, đua nhau tách  riêng mở sàn BĐS, hoạt động báo nháo, nghiệp dư. Mối quan hệ giữa giám đốc sàn và các đội quân “cò đất” này không có nhiều sự ràng buộc về vấn đề pháp lý. Đây là nguyên nhân rất ít nhân sự cơ yếu trong những sàn này có đủ trình độ chuyên môn, tư cách để làm nghề. Do đó hiện tại, có hiện tượng một số sàn giao dịch thiếu chuyên nghiệp đã “quây hội đồng” chủ đầu tư, làm nhiễu những thông tin về sản phẩm BĐS, lũng đoạn thị trường dẫn dến nhiều thiệt hại cho khách hàng.

- Luật Kinh doanh BĐS quy định, từ ngày 1/7/2015 sẽ không bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn nhưng một số chủ đầu tư vẫn bán hàng qua kênh tiêu thụ này. Vậy thưa ông, tình trạng thông tin thiếu minh bạch như trên sẽ tác động thế nào tới thị trường BĐS vừa “chớm” hồi phục?

Khi thị trường bùng phát trước đây, để hạn chế những rủi ro cho khách hàng và chủ đầu tư, pháp luật đã quy định khi giao dịch mua bán BĐS phải thông qua sàn. Nhưng sau một giai đoạn thực hiện đã bộc lộ nhiều bất cập, gây ra thiệt hại cho chủ đầu tư, khách hàng và xã hội. Bắt đầu từ ngày 1/7, quy định mới không bắt buộc phải bán hàng qua sàn đã mang tới nhiều ưu điểm. Hành lang pháp lý đó tạo cơ hội cho những chủ đầu tư dễ dàng chọn được sàn phân phối chuyên nghiệp hơn. Qua đó, phân loại, đẩy ra ánh sáng các môi giới và sàn không có chứng chỉ hành nghề nhưng lại gian tham, làm cho thị trường minh bạch hơn.

Hiện nay, cơ quan quản lý Nhà nước chưa thu được bằng chứng để khẳng định sàn và chủ đầu tư bắt tay nhau đẩy giá bán nhà đất, gây sốt “ảo”. Đây mới chỉ là suy luận cảm tính dựa trên những thông tin đang bị nhiễu loạn từ những môi giới tự phát. Vì không đủ sức cạnh tranh với những sàn BĐS uy tín nên mới tìm mọi cách kinh doanh kiểu chộp giật. Do đó, các chủ đầu tư, sàn uy tín có những cổ đông am hiểu và tài chính lớn sẽ không bao giờ chọn  lựa phương án bắt tay với những hệ thống môi giá đẩy giá ảo lên quá cao để tự hại mình.

- Theo một số ý kiến, đã tới lúc cần có các cơ chế quản lý mạnh để kiểm soát số lượng các môi giới BĐS để giải quyết triệt để các “cò đất” làm ăn kiểu chộp giật. Về vấn đề này, quan điểm của ông như thế nào?

Có thể nói, những biện pháp, chính sách quản lý BĐS từ Trung ương đến những Sở, ban, ngành ở địa phương đều được soạn thảo tương đối kỹ lưỡng và bài bản. Bên cạnh đó, mang tính thực tiễn nhằm chấn chỉnh vá lỗi các khiếm khuyết của thị trường BĐS vì mảng môi giới bát nháo, nghiệp dư mang tới. Tuy nhiên, thị trường chỉ có thể minh bạch hơn khi Nhà nước đưa ra công cụ kiểm tra, thanh tra, giám sát được hội tụ mạnh bởi liên ngành như mô hình 141 của Bộ Công an để trấn áp tội phạm nhằm ổn định trật tự xã hội.

- Theo ông, trong bối cảnh thông tin nhà đất chưa minh bạch, người mua nhà cần lưu ý những gì trước khi đầu tư?

Thực tế giao dịch về mua bán BĐS thường tiềm ẩn rất nhiều bất lợi cho người mua nhà chưa có nhiều trải nghiệm về mua, bán BĐS. Do đó, khách hàng nên trả phí môi giới cho các chuyên gia, sàn BĐS uy tín mua bảo hiểm gói dịch vụ đẻ bảo vệ tài sản và tránh những rủi ro về pháp lý. Trước khi quyết định đóng tiền đặt cọc, người mua nhà nếu chưa tự tin thì cần phải có luật sư đi cùng nhằm tìm hiều tính pháp lý của dự án và những cơ chế vay tài chính của ngân hàng. Cần hiểu rõ và đọc kỹ toàn bộ những điều khoản chi tiết đối với tiêu chuẩn kỹ thuật, cơ chế và giá dịch vụ hậu mua bán trong hợp đồng nhằm tránh bị gài “bẫy câu chữ” dẫn tới tranh chấp và khiếu kiện sau này. Tuy nhiên, khách hàng lúc này đã “khôn ngoan” hơn nhiều vì họ có nhiều kinh nghiệm, thông tin và có thừa sự cẩn trọng trước khi quyết định bán hoặc mua nhà.

- Trân trọng cảm ơn ông!

(Theo Kinh tế & Đô thị Online) 

Biến động tỷ giá ảnh hưởng ra sao tới thị trường bất động sản?

Thị Trường Nhà Đất

Thông thường, tỷ giá biến động sẽ kéo theo sự dịch chuyển của xu hướng dòng tiền. Theo đánh giá từ các chuyên gia kinh tế, việc này cũng có tác động đến các lĩnh vực kinh tế tại Việt Nam. Riêng với bất động sản (BĐS), những khía cạnh nào sẽ chịu ảnh hưởng trước sự biến động khá lớn về tỷ giá như vậy?

Giá bình quân liên ngân hàng giữa đồng đô la Mỹ và đồng Việt Nam vừa được điều chỉnh tăng bất ngờ bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam từ hôm 19/9 vừa qua, với mức điều chỉnh tăng 1% từ 21.673 VNĐ/USD lên 21.890 VNĐ/USD, bên cạnh đó biên độ tỷ giá cũng được tăng từ +/-2% lên +/-3%.

Cùng với hai lần điều chỉnh tăng vào tháng 1/2015 và tháng 5/2015 trước đó, tỷ giá VNĐ/USD trên thực tế đã tăng thêm 5%.

Xu hướng của dòng tiền

Theo nhận định của Chủ tịch Sohovietnam, ông Phan Xuân Cần, dòng tiền sẽ dịch chuyển khi tỷ giá có sự biến động lớn. Với mức tăng 5% của tỷ giá từ đầu năm đến nay, rất có thể xuất hiện xu hướng dịch chuyển của dòng tiền tiết kiệm sang những tài sản khác. Song, đó sẽ không phải sự biến động quá lớn hay gây nên làn sóng.

Ông Cần đánh giá: “Với biến động này, theo tôi sẽ có xu hướng tích trữ tài tài sản nói chung chứ không riêng gì BĐS. Có người mua nhà đất, có người mua vàng, có người mua USD,…thay vì giữ tiền mặt, bởi gửi tiết kiệm sẽ không còn lời với tỷ giá biến động như hiện nay và cộng với lạm phát.”

Ngoài ra, kiều hối đổ về Việt Nam là bằng USD nên việc tăng tỷ giá sẽ giúp họ có lợi hơn khi giao dịch hàng hoá. BĐS cũng là một loại tài sản, hàng hoá hút một lượng khá lớn dòng tiền trên. Theo ước tính, có khoảng 11-12 tỷ USD kiều hối đổ về thị trường Việt Nam mỗi năm, riêng BĐS đã được đón nhận 20% và thị trường BĐS theo đó cũng được kích cầu từ 2,5 tỷ USD.

Không riêng gì tỷ giá, còn nhiều yếu tố khác như cung - cầu cũng sẽ gây ảnh hưởng

đến giá bất động sản trên thị trường

Chưa hết, các chuyên gia cũng cho rằng, với chính sách mở cửa cho việc sở hữu và mua BĐS tại Việt Nam cho người nước ngoài, BĐS cũng nhận được sự tác động tích cực, điển hình là với phân khúc BĐS cao cấp. Người nước ngoài trên thực tế hiện cũng là nguồn cầu khá lớn để những doanh nghiệp địa ốc hướng tới.

Dòng tiền trên sẽ được kích cầu chảy vào thị trường BĐS mạnh hơn nữa với sự biến động của tỷ giá như vậy. Khi dòng tiền kiều hối, người nước ngoài mua BĐS rẻ hơn, thị trường BĐS cũng sẽ được hưởng lợi.

Mặc dù vậy, ông Cần cũng cho rằng, thị trường địa ốc hiện đang có vô vàn sự lựa chọn: từ nhà phố, biệt thự, biệt thự biển cho đến chung cư... Và, để có lợi nhất thì việc lựa chọn, mua bán cũng tuỳ thuộc vào mỗi khách hàng.

Chi phí đầu vào của các dự án BĐS

Tỷ giá tăng không chỉ tác động đến xu hướng dòng tiền, bên cạnh đó nó cũng gây ảnh hưởng ít nhiều đến chi phí đầu vào của nhiều dự án BĐS. Song, vấn đề này cũng không đáng lo ngại vì không tác động nhiều đến các dự án BĐS vốn hay sử dụng vật liệu trong nước. Còn lại, một vài dự án BĐS cao cấp thường dùng vật liệu đầu vào được nhập ngoại thì chắc chắn khi tỷ giá tăng, chi phí sẽ bị đội lên. 

Thế nhưng, một vài ý kiến của các chuyên gia trong ngành cho rằng, đầu vào của các dự án BĐS sẽ chịu ảnh hưởng gián tiếp từ việc biến động mạnh của tỷ giá.

Điều này cũng có nghĩa là, lãi vay chịu ảnh hưởng khi tỷ giá bị đẩy lên cao. Theo đó, các dự án sẽ chịu mức lãi suất cao nếu vay vốn ngân hàng.

Vấn đề được đặt ra và cũng dành được sự quan tâm của dư luận đó là việc tăng tỷ giá có dẫn đến tăng giá bất động sản hay không?

Theo phân tích của Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Hữu Cường, giá bất động sản khó có thể tăng trước sự biến động của tỷ giá. Nguyên do là vì hiện nay thị trường chủ yếu đang tập trung đẩy mạnh giải quyết hàng tồn kho, doanh nghiệp sẽ chỉ gặp thêm khó khăn nếu đẩy giá BĐS. Không những vậy, việc tăng giá bán với các dự án có tính thanh khoản thấp cũng sẽ đồng nghĩa với việc "tự sát".

Một vài chuyên gia trong ngành cũng nhận định, không riêng gì tỷ giá, còn nhiều yếu tố khác như cung - cầu cũng sẽ gây ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường. Bởi vậy, trong bối cảnh hiện nay, tỷ giá tăng sẽ khó kéo theo việc tăng giá bất động sản.

(Theo Trí thức trẻ) 

Bất động sản vẫn sẽ tiếp tục xu hướng tăng giá trong thời gian tới

Thị Trường Nhà Đất

Đó là nhận định của ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam khi chia sẻ về hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam trong buổi trò chuyện cùng Batdongsan.com.vn.

- Thưa ông Stephen Wyatt, ông có nhận định gì về tình hình hoạt động của thị trường BĐS của Việt Nam trong 9 tháng đầu của năm 2015?

    

Thị trường BĐS Việt Nam trong 9 tháng qua hoạt động tích cực hơn hẳn so với thời điểm trước đó. Những tín hiệu tích cực từ thị trường ngày càng rõ ràng hơn thể hiện qua sự gia tăng nguồn cung và lượng giao dịch của thị trường. Nguồn cung nhiều phân khúc BĐS nhất là căn hộ gia tăng liên tục qua các quý kéo theo đó là cầu cũng tăng mạnh, nhất là ở các dự án mới mở bán. Sức tiêu thụ tại các dự án mới luôn đạt công suất trên 80%.

Tăng trưởng chung của nền kinh tế là một trong những nguyên nhân thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản. Hiện tại tăng trưởng GDP Việt Nam đạt tốc độ khá nhanh với 6,5% - mức cao nhất kể từ năm 2010. Thị trường ổn định tạo bàn đạp vững chắc cho các chủ đầu tư tự tin phát triển các dự án mới. Niền tin của người mua vào thị trường góp phần đẩy sức mua tăng và xu hướng tích cực này sẽ còn tiếp tục cho đến hết năm 2016. Việt Nam đang có những thuận lợi rất rõ ràng so với các thị trường khác trong khu vực. Sức hút lớn của thị trường BĐS Việt Nam thể hiện rõ qua việc nguồn vốn đầu tư FDI đổ vào trong 9 tháng đầu năm tăng cao. Lượng vốn FDI giải ngân cho BĐS cũng tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong năm nay các hiệp định thương mại mới được ký kết sẽ còn mang lại nhiều thuận lợi cho nền kinh tế. Tuy nhiên Việt Nam cần phải giải quyết dứt điểm những vấn đề tồn đọng từ trước đến nay như sự thiếu minh bạch trong các chính sách quản lý của nhà nước, tình trạng nợ xấu, nợ công, thiếu các chính sách hướng dẫn và còn nhiều bó buộc đối với nhà đầu tư quốc tế. 

Ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam

- Theo ông, các chính sách mới vừa được chính phủ ban hành sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Trong năm 2015, sẽ có 3 chính sách mới của nhà nước có tác động lớn đến thị trường BĐS gồm: chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, chính sách quy định các ngân hàng thương mại bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai và hiệp định TPP vừa mới được thông qua gần đây. Theo tôi, việc mở cửa cho người nước ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam đang thu về những tín hiệu tích cực. Tính đến thời điểm hiện tại, sau 3 tháng triển khai, JLL thống kê được lượng người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đã tăng thêm khoảng 500 khách hàng, nếu so sánh với 5 năm trước con số này chỉ mới có 200 người. Tuy đây không phải là con số lớn nhưng rõ ràng nó đang cho thấy sức hấp dẫn của BĐS Việt Nam với đối tượng khách mua nước ngoài. Vấn đề trở ngại lớn nhất của chính sách này là việc thiếu các thông tư hướng dẫn cụ thể từ chính quyền, sự thiếu minh bạch trong chính sách ít nhiều ảnh hưởng đến tâm lý của người nước ngoài khi đầu tư vào thị trường Việt Nam. Hiện tại, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chủ yếu vẫn thông qua người thân, người quen, đây là yếu tố đảm bảo cho tài sản của họ đầu tư tại Việt Nam được an toàn hơn. 

Lượng khách quốc tế đến đầu tư không thông qua quen biết cũng gia tăng nhưng chưa thực sự nhiều và chủ yếu tứ các quốc gia lân cận vốn đã hiểu nhiều về thị trường Việt Nam như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan... Việc nhà nước áp dụng hình thưc bảo lãnh cho các dự án nhà hình thành trong tương lai cũng đã góp phần giúp người mua tăng thêm niềm tin, đảm bảo cho quyền lợi của khách hàng.

Ngoài ra, hiệp định TPP được ký kết cũng mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam nhất là BĐS thương mại như khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ... thời gian tới dòng vốn đầu tư đổ về Việt Nam sẽ đẩy nhu cầu BĐS thương mại tăng lên. Các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam không chỉ trực tiếp phát triển BĐS thương mại mà còn tạo nhu cầu cho các ngành phụ trợ, dịch vụ như khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và các loại dịch vụ khác sẽ phát triển theo. 

- Từ đầu năm 2015, nguồn cung và giá bán BĐS đã liên tục có những sự điều chỉnh theo xu hướng tăng, nguồn cung lớn và sự điều chỉnh giá liên tục như trên liệu có gây ra ảnh hưởng gì đến thị trường trong thời gian tới?

Nguồn cung BĐS hiện tại chưa gây ra tình trạng khó khăn cho thị trường do nguồn cầu hiện còn rất cao. Thực tế cũng cho thấy, sức tiêu thụ của thị trường trong mấy tháng qua vẫn rất khả quan dù số lượng dự án mới chào bán tăng liên tục. Hoạt động ổn định của thị trường trong thời gian qua đã mang lại niền tin cho người mua nhà, yếu tố hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng dành cho các doanh nghiệp BĐS, cộng với chính sách ưu đãi với người vay mua nhà đang được nhiều ngân hàng Việt Nam áp dụng như lãi suất thấp, mức vốn vay cao, thời gian thanh toán linh hoạt và kéo dài tạo điều kiện cho người mua dễ dàng tiếp cận các dự án hơn. Về vấn đề tăng giá bán, theo cá nhân tôi nhận thấy, nếu không kể một số trường hợp tăng giá thứ cấp của nhà đầu tư, việc tăng giá tại các dự án BĐS cho đến thời điểm này vẫn ở mức hợp lý. Giá bán tăng ở các dự án tốt, vị trí đẹp và tiện ích hiện đại. Nhà phát triển dự án BĐS không chỉ dừng lại ở việc bán nhà mà các dự án đang ngày càng được cải thiện hơn về chất lượng dịch vụ và tiện ích hạ tầng. Sự gia tăng tiện ích sống hình thành lên môi trường sống tốt hơn và cao cấp hơn, tất yếu giá bán cũng vì vậy sẽ phải được điều chỉnh. Đây là mức tăng mà người mua nhà có thể chấp nhận được. Vì vậy, tôi cho rằng xu hướng tăng giá BĐS sẽ chưa dừng lại và sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới. 

- Ông có đưa ra lời khuyên nào cho nhà đầu tư khi lựa chọn đầu tư vào thị trường BĐS trong thời gian tới?

Hiện tại xu hướng phổ biến đang được nhà đầu tư ưa chuộng tại Việt Nam là đầu tư căn hộ cho thuê. Hệ suất sinh lời cho hình thức đầu tư này hiện tại đang vào khoảng từ 5,5 - 6% năm, tuy mức lời không cao nhưng ổn định và phù hợp với tâm lý tích lũy tài sản của người Việt. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phải  xem xét cẩn thận khi quyết định lựa chọn dòng sản phẩm mua đầu tư theo hình thức này. Thời điểm này, thị trường căn hộ cao cấp cho thuê đang có dấu hiệu bão hòa, nếu chỉ hướng đến thị trường cho người nước ngoài thuê thì lượng khách hàng này hiện còn rất ít. Trong tương lai nguồn cầu cho thuê có thể sẽ tiếp tục tăng lên, lượng người đổ xô vào mua đầu tư cho thuê tăng cộng thêm áp lực nguồn cung tương lai rất dễ tạo nên sự rủi ro trong việc đầu tư vào loại hình này. 

Nói như vậy không có nghĩa là thị trường cho thuê đã hết tiềm năng. Theo tôi, thời gian tới đối tượng khách thuê sẽ tập trung vào giới trẻ, những người đang có xu hướng sống tự lập. Sản phẩm được các đối tượng này hướng đến là tìm thuê những căn hộ trung cấp với giá thuê trung bình thuộc khu vực quận 2, quận 7… Bên cạnh đó, việc mở cửa thị trường sẽ thu hút nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, điều này đồng nghĩa sẽ làm gia tăng lượng khách quốc tế vào Việt Nam, tăng nguồn cầu cho thị trường cho thuê. Vấn đề của nhà đầu tư là cần lựa chọn phân khúc sản phẩm phù hợp với khu vực đầu tư và đối tượng khách hàng tiềm năng thuộc khu vực đó để tránh những rủi ro không đáng có.

Phương Uyên (thực hiện)

(Theo Nhịp sống thời đại)

Thị trường bất động sản Tp.HCM cần những chính sách đặc thù

Thị Trường Nhà Đất

Sự phát triển của thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách, pháp luật. Tp.HCM vốn có đặc thù của một đô thị đông dân, tốc độ đô thị hóa nhanh nên cũng cần có những chính sách đặc thù để thị trường bất động sản có thể phát triển bền vững.

Những ý kiến trên được các nhà nghiên cứu, chuyên gia bất động sản đưa ra trong buổi tọa đàm thứ hai của chuỗi các tọa đàm tiếp thu ý kiến nhằm xây dựng “Đề án phát triển thị trường bất động sản Tp.HCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến 2030”. Chương trình này đã được UBND Tp.HCM giao Sở Xây dựng chủ trì.

Tại cuộc tọa đàm thứ hai diễn ra vào sáng ngày 2/10 với chủ đề “Tiềm năng và dự báo xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Tp.HCM”, TS. Phạm Thái Sơn, đến từ Đại học Việt Đức, đại diện một đơn vị tư vấn đề án nhận xét, thị trường bất động sản Tp.HCM đang có khá nhiều thuận lợi cũng như tiềm năng để phát triển trong tương lai. Trong đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào thị trường vẫn đang tiếp tục tăng, mức sống, thu nhập của người dân ngày càng cải thiện khiến nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo.

Tuy vậy ông Sơn vẫn bày tỏ sự lo lắng khi thị trường bất động sản Tp.HCM sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức như dân số đông và dân số cơ học phát triển nhanh, trong khi cơ sở hạ tầng, giao thông vẫn chưa đồng bộ, khó có thể theo kịp mức gia tăng dân số.

Trogn khi đó, ông Nguyễn Thành Tài, nguyên Phó chủ tịch UBND Tp.HCM, cho rằng Tp.HCM hiện là một trung tâm kinh tế, tài chính lớn của đất nước với sức hút nguồn lực lao động rất mạnh mẽ từ khắp các nơi đổ về. Điều này khiến cho nhu cầu về nhà ở tăng nhanh. Ông Tài nhận xét, để giải được bài toán phát triển thị trường bất động sản bền vững cho thành phố, trước hết, cần phải tính toán đến phương án liên kết vùng.

Cụ thể, ông Tài cho rằng không chỉ phát triển đô thị vệ tinh cho Tp.HCM mà cần phải biến các đô thị này thành vệ tinh của cả vùng phía Nam. Tuy nhiên, muốn làm được điều này, Tp.HCM phải có những cơ chế riêng trong phát triển và quản lý đô thị, nhà ở.

Cũng theo ông Tài, một số quy định hiện nay vẫn còn thiếu thực tiễn nếu áp dụng tại Tp.HCM, cần phải xem xét lại. Chẳng hạn như quy định doanh nghiệp phải dành ra 20% diện tích trong một dự án nhà ở thương mại làm nhà ở xã hội sẽ không khả thi, nguyên do là vì hai loại hình nhà ở này có đối tượng khác nhau về thu nhập, lối sống nên nhu cầu cũng khác nhau.

Đại diện phía doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), đánh giá các chính sách liên quan đến việc bồi thường đất khi làm dự án và tiền sử dụng đất hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.

Ông Châu lấy dẫn chứng, hơn 600 dự án hiện đang nằm “bất động” tại Tp.HCM phần lớn là do doanh nghiệp không đủ tiền bồi thường đất cho các hộ dân theo giá thị trường. Ông Châu đề nghị Tp.HCM nên xem xét lại các yếu tố này.

Ngoài ra, đại diện HoREA cũng mong muốn cơ chế, chính sách của Nhà nước để phát triển thị trường bất động sản sắp tới phải làm sao tạo ra sự minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và bền vững.

(Theo Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online) 

BĐS Việt Nam: Xu hướng mở cửa thị trường là điều chắc chắn

Thị Trường Nhà Đất

Bộ trưởng Bùi Quang Vinh cho biết, mọi người đều có quyền mua bán bất động sản (BĐS) và lúc đó sẽ có nhiều nguồn lực. Như vậy, xu hướng Việt Nam sẽ mở cửa BĐS là điều chắc chắn.

Tại Diễn đàn Đầu tư toàn cầu 2015 vừa diễn ra, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vũ Văn Phấn cho biết, trước đây, cá nhân, tổ chức nước ngoài còn bị hạn chế trong hình thức kinh doanh BĐS, tuy nhiên hiện nay Luật mới quy định có 6 hình thức thay vì 2 hình thức kinh doanh và dịch vụ BĐS.

Ví dụ, trước đây không có chuyện nhà đầu tư nước ngoài thuê sau đó cho thuê lại hay đất chuyển nhượng chỉ được chuyển nhượng 1 phần…

Đối với vấn đề sở hữu, Luật Kinh doanh BĐS trước đây không đề cập đến việc cá nhân, nhà đầu tư nước ngoài sở hữu nhưng hiện được mua để ở; hay trước đây quy định thời gian cư trú để được cấp phép mua nhà nhưng hiện nay nhập cảnh vào Việt Nam không cần bao nhiêu ngày đã được sở hữu nhà ở.

Trước đây mua không được cho thuê lại nhưng nay nhà đầu tư nước ngoài và cá nhân người nước ngoài được mua và được cho thuê lại.

Song, ông Phấn cũng thừa nhận rằng, Luật Kinh doanh BĐS với doanh nghiệp đầu tư nước ngoài vẫn chưa thể mở bằng doanh nghiệp trong nước vì cần có lộ trình.

Tại phiên thảo luận diễn ra vào buổi sáng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư nước ngoài Bùi Quang Vinh cũng nhận định, Luật Kinh doanh BĐS mở ra cho nhà đầu tư nhưng chưa đủ, vì vậy cần phải xem xét để nhà đầu tư nước ngoài được bán BĐS tự do và dễ dàng hơn.

Ông Vinh cho rằng, mọi người đều có quyền mua bán BĐS và lúc đó sẽ có nhiều nguồn lực. Như vậy, xu hướng Việt Nam sẽ mở cửa BĐS là điều chắc chắn.

Nhưng Bộ trưởng Vinh cũng lưu ý, thị trường BĐS Việt Nam đã bị ảnh hưởng bởi "bong bóng bất động sản", do đó nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp Việt Nam cần cảnh giác đừng để "bong bóng bất động sản" lặp lại.

Giám đốc đầu tư Gaw Capital Partners, ông Felix Lai cho biết, Gaw Capital Partners đã đầu tư tại Việt Nam 20 năm và đã trải qua nhiều thăng trầm tại thị trường Việt Nam. Vào thời điểm BĐS còn "nóng sốt", ông Felix đến quầy làm thủ tục xuất nhập cảnh tại sân bay Tân Sơn Nhất, Tp.HCM thì nhân viên xuất nhập cảnh đã hỏi ý kiến ông nên mua BĐS để đầu tư hay không.

Còn ở thời điểm này, ông cho hay người có cửa hàng cắt tóc nhưng cũng đi hỏi về các dự án chung cư, dường như mọi người đều muốn lao vào đầu tư địa ốc.

Cũng theo ông Felix, từ năm 2010 đến đầu năm 2015 không có ai đến gặp ông để xin tư vẫn và việc này chỉ lặp lại vào 6 tháng vừa qua. Được biết, chính anh nhân viên xuất nhập cảnh tại sân bay lại hỏi ông có nên đầu tư tiếp vào dự án ở Tp.HCM hay không.

Trong khi đó, ông Cheong Ho Kuan, Giám đốc điều hành Gamuda Land Malaysia tại Việt Nam lại đưa ra lời khuyên "cứ đầu tư đi". Bên cạnh đó, Tổng giám đốc Tập đoàn Đầu tư Nam Long, ông Steven Chu cũng cho biết, hiện tại không có dấu hiệu bong bóng trong thị trường BĐS, vì nhu cầu của người tiêu dùng là có thật. Trường hợp nếu có xảy ra bong bóng thì cũng còn rất lâu.

Theo đánh giá của một đại diện khác, có hay không hiện tượng bong bóng BĐS chỉ cần nhìn vào danh mục đầu tư, xem phần định giá và mức trần bao nhiêu.

(Theo Nhịp sống kinh doanh)